認(rèn)購書違約方要賠償全部嗎?
認(rèn)購書為預(yù)約合同,其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為,預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約*根本的區(qū)別在于:預(yù)約合同僅能請求對方誠信談判,履行訂立本約的義務(wù),不得直接就本約內(nèi)容請求履行。
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認(rèn)購書為預(yù)約合同,其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為,預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約*根本的區(qū)別在于:預(yù)約合同僅能請求對方誠信談判,履行訂立本約的義務(wù),不得直接就本約內(nèi)容請求履行
一. 根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定,違約方應(yīng)按照“完全賠償原則”賠償損失,即需要賠償受害人期待利益的損失,包括受害人積極利益(指現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減少,即履行利益的損失,如為了履約而付出的運(yùn)費(fèi),工本費(fèi)等)和消極利益(指本應(yīng)得到的財(cái)產(chǎn)利益未得到,即合同履行后可以獲得的利益,如受害人已經(jīng)與他人簽訂轉(zhuǎn)賣的合同,此時(shí)消極利益就是指轉(zhuǎn)賣獲得的差價(jià)額);
二. 但是,另一方獲得的違約賠償也存在限制:
1)合理預(yù)見的規(guī)則:指違約方承擔(dān)損害賠償?shù)姆秶粦?yīng)該超過其締約時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違約而可能造成的損失; 2)損益相抵的規(guī)則:指受害人基于損害發(fā)生的同一原因獲得利益時(shí)(如保險(xiǎn)賠償),應(yīng)當(dāng)將所獲利益從所受損失中扣除;
3)過失相抵的規(guī)則:指受害人對損害的發(fā)生或擴(kuò)大有過錯(cuò)的,可減輕或免除違約方的賠償責(zé)任;
三. 當(dāng)然,當(dāng)事人雙方也可以事先約定違約金,當(dāng)違約發(fā)生時(shí),違約方只要向守約方支付違約金就可以了。這里需要說的一點(diǎn)是:當(dāng)違約金過分高于(司法解釋規(guī)定為30%以上)實(shí)際損失時(shí),當(dāng)事人才能請求減少;當(dāng)違約金低于(不強(qiáng)調(diào)“過分”)實(shí)際損失時(shí),當(dāng)事人可請求增加;
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