據(jù)我了解,如果房屋使用權(quán)性質(zhì)是居住,按照法律規(guī)定自動(dòng)續(xù)期,這個(gè)就不用煩神了。如果房屋使用權(quán)性質(zhì)不是居住,就要看當(dāng)初土地轉(zhuǎn)讓合同是怎樣約定的,有三種可能:
1.可以續(xù)期,需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金;
2.不可續(xù)期,土地使用權(quán)收回,對(duì)土地上建筑物、構(gòu)筑物予以補(bǔ)償;
3.不可續(xù)期,無(wú)償收回土地使用權(quán)。望采納!
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一、現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,企業(yè)會(huì)計(jì)科目“固定資產(chǎn)”中的“土地”是指過(guò)去(1952年以前)已單獨(dú)估價(jià)入賬的土地,這部分土地資產(chǎn),不允許計(jì)提折舊。主要原因是,過(guò)去國(guó)有土地實(shí)行無(wú)償劃撥*。我國(guó)于1986年6月25日第6屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第16次會(huì)議通過(guò)并頒發(fā)了《中華人民共和國(guó)土地管理法》,經(jīng)過(guò)1988年、1998年修改,新法明確規(guī)定,“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度。但是,國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外?!痹谛碌姆上拢髽I(yè)依法取得土地使用權(quán),就要支付法律規(guī)定的“土地出讓金”等費(fèi)用,在會(huì)計(jì)上一般將其列入“無(wú)形資產(chǎn)―土地使用權(quán)”科目,按照無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定計(jì)價(jià)、攤銷(xiāo)。
二、取得土地使用權(quán)有時(shí)可能不花費(fèi)任何代價(jià),如企業(yè)所擁有的并未入賬的土地使用權(quán),這時(shí)就不能作為無(wú)形資產(chǎn)核算。有時(shí)企業(yè)花費(fèi)了較大代價(jià)取得土地使用權(quán),這時(shí)就應(yīng)予以資本化,將取得土地使用權(quán)時(shí)所發(fā)生的一切支出,作為土地使用權(quán)的成本,計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)賬戶。如企業(yè)原先通過(guò)行政劃撥*獲得土地使用權(quán),沒(méi)入賬核算,在將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股和*時(shí),按規(guī)定應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金,此時(shí),企業(yè)應(yīng)將補(bǔ)繳的土地出讓金予以資本化,作為無(wú)形資產(chǎn)入賬核算。企業(yè)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)êB同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓?zhuān)┙o第三者時(shí),可以取得一部分土地*。對(duì)于這部分土地凈*(除另有規(guī)定者外),應(yīng)計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目,照章征稅。因改制土地估價(jià)如何入賬,一是要看原來(lái)國(guó)有企業(yè)土地如何入賬,第二要看改制時(shí)是否支付了土地使用權(quán)代價(jià)(費(fèi)用)。如果支付了相應(yīng)的費(fèi)用,這部分費(fèi)用就應(yīng)該作為無(wú)形資產(chǎn)入賬。土地出讓金是否計(jì)入所建固定資產(chǎn)原值問(wèn)題。根據(jù)現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定,實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)有償使用后,企業(yè)為新建辦公樓等而獲得土地使用權(quán),所支付的土地出讓金,在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算;企業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而獲得的土地使用權(quán),所支付的土地出讓金,在“開(kāi)發(fā)成本”科目核算。即記入到所建的固定資產(chǎn)價(jià)值之中,但不單獨(dú)作為“固定資產(chǎn)―土地”入賬。
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1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條之規(guī)定:土地使用權(quán)出讓年限按下列用途確定:
(一)居住用地七十年;
(二)工業(yè)用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。而這個(gè)年限又是從土地的使用權(quán)取得的時(shí)間算起的,所以實(shí)際中會(huì)比50年還要短。
2、對(duì)于非居住用地的項(xiàng)目,部分開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在價(jià)格定位上稍微降低,以此作為吸引購(gòu)房者的條件,而具體是否會(huì)因?yàn)槟晗迒?wèn)題對(duì)購(gòu)房者有補(bǔ)貼,這就要看開(kāi)發(fā)商根據(jù)自身情況自己決定了。您若要購(gòu)買(mǎi)此項(xiàng)目可就此與開(kāi)發(fā)商溝通。
3、對(duì)于購(gòu)房者而言,主要的影響還在于年限方面,增加了購(gòu)房者今后的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。比如土地使用權(quán)到期后,需要通過(guò)交納土地使用費(fèi)的*重新獲得使用權(quán)。至于土地使用費(fèi)如何交納、金額是多少目前還沒(méi)有明確的規(guī)定出臺(tái)。
4、土地使用年限到期后將要繳納一定比例的土地出讓金來(lái)延續(xù)使用年限,新實(shí)施的物權(quán)法規(guī)定住宅使用70年后自動(dòng)續(xù)期,對(duì)于其他性質(zhì)下的土地到期后如何處理并沒(méi)做詳細(xì)的規(guī)定,通常都是需要向管理部門(mén)申請(qǐng),通過(guò)審批之后交納一定的費(fèi)用續(xù)期。
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土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵竿恋厥褂谜邔⑼恋厥褂脵?quán)再次轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)與。土地使用權(quán)出租,是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物*給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件*開(kāi)發(fā),利用土地的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管埋部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn),并依法辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定,否則即為非法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)撔袨槌赡苌婕昂贤ǖ闹T多規(guī)定外,還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各項(xiàng)特點(diǎn),包括:
1.土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。
2.權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。這里的權(quán)利義務(wù),是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時(shí)出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。如土地的用途,出讓合同約定為住宅用地,無(wú)論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過(guò)多少次轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰驗(yàn)檗D(zhuǎn)讓而變成其他用途。
3.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。中國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取登記要件主義,即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn),土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件,轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后,而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。
二、土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)出租,分為出讓取得土地使用權(quán)的出租和劃撥取得土地使用權(quán)的出租。出讓取得土地使用權(quán)出租的條件:
(1)出租人必須是通過(guò)出讓依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人,持有國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū),才能對(duì)土地具有處分權(quán),合法地轉(zhuǎn)移其土地使用權(quán)。
(2)土地使用權(quán)出租時(shí),出租人具有土地使用權(quán)證的同時(shí),要具有地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)證,即土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人必須是一致的。
(3)土地使用權(quán)出租時(shí),以出讓*取得土地使用權(quán)的原土地使用權(quán)人必須按照出讓合同的約定支付出讓金,并依合同規(guī)定的期限、條件進(jìn)行一定的*開(kāi)發(fā)。
(4)土地使用權(quán)出租不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。用于出租的地塊必須符合有關(guān)法律規(guī)定的條件,土地使用權(quán)出租必須設(shè)定在法律允許的地塊上,如出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等有償*取得的土地使用權(quán),符合條件的可以出租,劃撥取得的土地使用權(quán)不得擅自出租。
1、出讓土地使用權(quán)的出租條件出租的條件是出租人對(duì)土地的開(kāi)發(fā)必須達(dá)到法律規(guī)定的或土地使用權(quán)出讓合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。
2、劃撥土地使用權(quán)的出租條件劃撥土地使用權(quán)一般不得出租,符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn),其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以出租:
(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。
(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。
(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。
(4)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。土地使用權(quán)出租應(yīng)當(dāng)簽訂*合同土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議。土地使用者出租土地使用權(quán)須依法申請(qǐng)土地使用者需要出租土地使用權(quán)的,必須持有國(guó)有土證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件,向所的市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)。地上建筑物、其他附著物隨之出租出租土地使用權(quán),其地上建筑物、其他附著物隨之出租;出租地上建筑物、其他附著物使用權(quán),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。
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