購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該注意什么？有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

并不是對(duì)方

針對(duì)近期社會(huì)關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”住宅問(wèn)題，北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛日前表示，北京已經(jīng)部署開(kāi)展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要停工停售。自建設(shè)部發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示起，輿論對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的討論，實(shí)際已超越了房地產(chǎn)本身。應(yīng)該合法化、給小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)“妾”轉(zhuǎn)正的聲音此起彼伏，這一主流呼聲很多人認(rèn)為是高房?jī)r(jià)效應(yīng)，但在筆者看來(lái)，討論“小產(chǎn)權(quán)房”更大的意義在于，針對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”模棱兩可態(tài)度的一次鞭策。筆者曾撰文主張：對(duì)待“小產(chǎn)權(quán)房”，要么叫停，要么“扶正”，總之不能讓其變成“沒(méi)娘管的孩子”。如果說(shuō)建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示只停留在口頭上的話，那么北京市國(guó)土資源局叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”則用實(shí)際行動(dòng)回應(yīng)：政府不僅不能容忍“小產(chǎn)權(quán)房”繼續(xù)存在，還將制裁非法介入的開(kāi)發(fā)商和相關(guān)的村集體組織。雖然說(shuō)，叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”也會(huì)引起爭(zhēng)議，但卻能避免“小產(chǎn)權(quán)房”在迷茫中跌跌撞撞。當(dāng)然，政府在叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的同時(shí)，還有很多后續(xù)工作需要做。譬如，如何處罰非法介入的開(kāi)發(fā)商，如何保障買房人的利益，如何避免死而復(fù)生、重蹈覆轍等。*主要的是，叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”后，民眾對(duì)低價(jià)房的巨大需求政府如何調(diào)節(jié)，如果處理不好，不但會(huì)刺激商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，還會(huì)增加保障型住房的分配壓力。總之，如何處理“小產(chǎn)權(quán)房”身后的幾條大“尾巴”考驗(yàn)著政府的智慧。以下兩條“尾巴”尤其值得注意。盡管有專家建議對(duì)于已經(jīng)停售的項(xiàng)目，要求開(kāi)發(fā)商退回購(gòu)房人的房款，但筆者認(rèn)為這還不夠。固然，購(gòu)房人購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”有風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的成分在里面，自己也有一定責(zé)任，但“小產(chǎn)權(quán)房”之所以風(fēng)行，也有政府監(jiān)管缺位和開(kāi)發(fā)商違規(guī)開(kāi)發(fā)銷售的原因。不能把所有責(zé)任都由買房人承擔(dān)。即使買房人退房拿錢，但這些錢現(xiàn)在已無(wú)法在同一地段買到同樣面積、戶型的商品房了。因此，筆者建議“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)商在退房款時(shí)，主管部門應(yīng)強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商給予買房人一定補(bǔ)償。

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清風(fēng)挽意

一、小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎1、什么是小產(chǎn)權(quán)房?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。2、小產(chǎn)權(quán)房可以買賣，但是存在風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，職工購(gòu)買公有住宅，在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購(gòu)房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)*權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)狹義概念，通過(guò)政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長(zhǎng)久擁有居住。對(duì)沒(méi)有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，不要去買這個(gè)才是真正的小產(chǎn)權(quán)，它不合法隨時(shí)會(huì)被強(qiáng)制拆除。1、根據(jù)建委發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、*等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2、像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。3、購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的*壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。4、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補(bǔ)償。就算有補(bǔ)償，也是先將補(bǔ)償款給產(chǎn)權(quán)擁有者，之后按先前購(gòu)房協(xié)議補(bǔ)償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主，如果沒(méi)有協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠(chéng)信，小業(yè)主的利益得不到保障。以上就是對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要注意哪些問(wèn)題”的一些介紹。購(gòu)房時(shí)，不能輕信出售人的口頭宣傳和承諾，買房前，須查驗(yàn)房出售人是否具備銷售房屋的主體資格，查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)，城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋，決定買房時(shí)，須審慎簽訂商品房買賣合同，在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，要了解可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)可以咨詢專業(yè)的律師，根據(jù)他們豐富的經(jīng)驗(yàn)，提供有效的幫助，防止利益受到損害。

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