商品房國家規(guī)定的驗收標準是什么

黃淑萍

新商品房驗收的話主要包括地面，層高，衛(wèi)生間，廚房，還有就是面積測量;
1,面積測量一般在交房前由房產(chǎn)局派專業(yè)測量人員到現(xiàn)場實測，到時你的房產(chǎn)證的面積就是他們實測的結(jié)果，只要實測面積與你簽合同時約定面積誤差在±3%之內(nèi)，就問題不大，這個具體詳見你的購房合同中相關(guān)條款.2,墻面驗收標準應(yīng)先看購房合同中的附件之裝修標準.你說的那種情況應(yīng)該是墻面抹灰砂漿的強度偏低，主要原因是抹灰時砂漿中水泥摻量過少造成的.具體驗收文件請參考GB50210-2001<建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范>.3,地面起沙應(yīng)該是砂漿找平層完成后，養(yǎng)護不當造成的.一般砂漿打平層完成后應(yīng)當澆水養(yǎng)護3~5天.另外還有一個可能就是找平層與基層粘結(jié)不牢，有空鼓，造成可以蹭一個坑.具體驗收文件請參考GB50209-2002<建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范>.

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隔壁王學(xué)長

一、該商品房經(jīng)驗收合格　　《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用” ，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》進一步明確規(guī)定未經(jīng)驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用。由此可見，對未經(jīng)驗收合格的商品房，法律已明文規(guī)定不允許交付使用。同時根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，并由主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關(guān)部門或單位進行驗收”的規(guī)定，商品房只有經(jīng)過了上述部門的驗收并合格后，才能算是達到了交房條件?！　∮煞梢?guī)定的角度來看，這種“該商品房經(jīng)驗收合格”，對開發(fā)商的約束是比較嚴格的。但是，由于該條款沒有具體約定由誰驗收、怎樣驗收，也沒有特別約定開發(fā)商交房時需提供的驗收合格的證明文件，所以在實踐中缺乏統(tǒng)一的操作標準。如開發(fā)商發(fā)出了個“交樓通知書”就要求購房人收房，購房人認為這不符合約定的交房條件而拒絕收房，而究竟要開發(fā)商出示什么東西才收房，購房人自己也很困惑，這樣一來二去就形成了開發(fā)商與購房人之間的矛盾沖突?！　∷?，當開發(fā)商與購房人在選擇了“該商品房經(jīng)驗收合格”這一種交房條件的同時，雙方還應(yīng)進一步明確商品房驗收主體及驗收合格的證明文件(如《建設(shè)工程竣工驗收報告》)，這樣才有可能避免開發(fā)商與購房人在交房時的糾紛?！　《?、該商品房經(jīng)綜合驗收或分期綜合驗收合格　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的相關(guān)規(guī)定可知，綜合驗收或分期綜合驗收需對房地產(chǎn)開發(fā)項目的城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況進行驗收。可以說這是政府對開發(fā)商的監(jiān)管手段，更是對購房人權(quán)益的有效保障?！　】墒墙陙恚瑤缀跛虚_發(fā)商在合同中不以該條款作為交樓條件，交樓前要完成綜合驗收幾乎是一句空話;而作為購房人需要的也不是如空中樓閣的綜合驗收，而只是綜合驗收里幾項重要的驗收內(nèi)容在交樓前完成。因此，國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》(國發(fā)[2004]16號)中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收?！　【C合驗收成為一種不可能完成的任務(wù)，所以在簽訂商品房買賣合同時，不論是開發(fā)商也好，還是購房人也好，都不選擇此條款?！　∪?、該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》　　《建設(shè)工程竣工驗收備案表》，該表除了能夠反映工程竣工驗收報告的內(nèi)容外，還反映了規(guī)劃驗收認可文件、消防驗收認可文件、環(huán)保驗收認可文件、綠化驗收認可文件等許可文件內(nèi)容。開發(fā)商能夠取得該表，就證明房地產(chǎn)開發(fā)項目已基本上就達到了能夠交付使用的標準，購房人也可以比較安心的入住了。　　所以，從購房人的角度考慮，若能約定以《建設(shè)工程竣工驗收備案表》作為交房條件的話，則更有利于保護購房人的合法權(quán)益。這一種交房條件，已成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)通行的選擇?！　×硗?，開發(fā)商交房時，還應(yīng)當同時向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這一點建設(shè)部在2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中已有要求，現(xiàn)在交房的開發(fā)商都應(yīng)提供，一般問題不大?！　∫陨蟽H是《商品房買賣合同示范文本》中可以選擇或必須的交房條件，當然開發(fā)商與購房人還可以根據(jù)實際情況約定更為清晰具體的條件

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沒路可走

面積 一般來講，商品房在出售時是按“套”或“單元”出售，并以建筑面積而不是使用面積來計算總售價，而這建筑面積是銷售面積，指的是購房者所購買的那處房子的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。
其中，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積
而公用建筑面積由以下兩部分組成:
（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。
（2）套與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。
即: 公用建筑面積＝*建筑面積－*各套內(nèi)建筑面積之和－單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）其中:套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面＋陽臺建筑面積
套內(nèi)墻體面積＝共用墻水平投影面積1/2＋非共用墻水平投影面積
分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)筑面積
而: 公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和
主體結(jié)構(gòu) 根據(jù)建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》，房屋主體結(jié)構(gòu)應(yīng)達到下列要求:
(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得引起地面變形、上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;
(2)鋼筋混凝土構(gòu)件不得產(chǎn)生明顯變形;
(3)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。
外墻 (1)外墻不得滲水，特別是下雨天要注意觀察，看有無明顯的水印和霉點;
(2)外墻不得有較大面積的空鼓、開裂。
樓地面 (1)面層與基屋必須粘結(jié)牢固，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;
(2)衛(wèi)生間、陽臺與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不允許倒泛水和滲漏。
裝修 (1)鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全;
(2)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固;
(3)門窗玻璃應(yīng)表面平整，粘貼牢固;
(4)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，無缺棱掉角;
(5)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不脫皮、漏刷。
電氣 (1)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直; 過墻導(dǎo)管連接必須緊密;
(2)照明器具等安裝支架必須牢固，部位齊全，接觸良好;
(3)檢查話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧。
水、衛(wèi)、消防 (1)進出水管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏;
(2)應(yīng)按套(單元)安裝水表或預(yù)留表位;
(3)地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢;
(4)衛(wèi)生器具應(yīng)質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固。 希望對您有幫助！

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半陌生半熟悉

新商品房驗收的話主要包括地面，層高，衛(wèi)生間，廚房，還有就是面積測量；
1、面積測量一般在交房前由房產(chǎn)局派專業(yè)測量人員到現(xiàn)場實測，到時你的房產(chǎn)證的面積就是他們實測的結(jié)果，只要實測面積與你簽合同時約定面積誤差在±3%之內(nèi)，就問題不大，這個具體詳見你的購房合同中相關(guān)條款。2、墻面驗收標準應(yīng)先看購房合同中的附件之裝修標準。你說的那種情況應(yīng)該是墻面抹灰砂漿的強度偏低，主要原因是抹灰時砂漿中水泥摻量過少造成的。具體驗收文件請參考GB50210-2001《建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》。3、地面起沙應(yīng)該是砂漿找平層完成后，養(yǎng)護不當造成的。一般砂漿打平層完成后應(yīng)當澆水養(yǎng)護3～5天。另外還有一個可能就是找平層與基層粘結(jié)不牢，有空鼓，造成可以蹭一個坑。具體驗收文件請參考GB50209-2002《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》。

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