1.規(guī)定的使用期限不同。劃撥土地使用權(quán)是沒有使用期限的限制的,而出讓土地使用權(quán)則有年限限制。2.價(jià)格不同。劃撥無需繳納土地出讓金,且低價(jià)比同類土地使用權(quán)低,而出讓土地使用權(quán)地價(jià)價(jià)格比同類劃撥的高。3、適用對象不同。劃撥土地使用權(quán)具有公益目的,而出讓*多供經(jīng)營性用地使用。
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您好,城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定,對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理*,一種是需辦理出讓手續(xù),變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán),由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì),對轉(zhuǎn)讓方征收土地*金。對于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)將土地*上繳國家或作其他處理,并在合同中注明
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土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和*,按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。土地出讓金在財(cái)政收入中占據(jù)著相當(dāng)大的比重,那么土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的?如何來確定土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)?我國國有土地使用權(quán)出讓的*有三種:協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。在這三種*中,招標(biāo)和拍賣具有公開性、競爭性,一般不存在低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象;協(xié)議出讓由于沒有引入競爭機(jī)制,土地由誰使用,特別是土地出讓金的確定,具有主觀因素。非法低價(jià)(包括無償)出讓主要發(fā)生在以協(xié)議*出讓土地的行為上,因此規(guī)范協(xié)議出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。區(qū)別是否低價(jià)出讓國有土地使用權(quán),現(xiàn)主要依據(jù)以下規(guī)定:1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金,區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同*,按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取,不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%”;1995年又出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)價(jià)確定辦法》規(guī)定,協(xié)議出讓價(jià)根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定,具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定,確定協(xié)議出讓價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、銀行利息及土地純*等基本因素。由以上規(guī)定可以看出,協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓價(jià),協(xié)議出讓價(jià)是衡量是否低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。然而,在實(shí)際工作中,由于出讓土地類型、目的,取得土地利用狀況等的差異,依靠以上原則確定的協(xié)議出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來衡量是否低價(jià)出讓國有土地已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。一方面是可操作性低,出讓土地有可能是新增建設(shè)用地直接協(xié)議出讓;另一方面也有可能是原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交土地出讓金;再者,還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。不同情況地價(jià)內(nèi)涵不一,繳納土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該有很大差異。首先,僅按不同用途基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定的協(xié)議出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn),無法滿足不同土地情況出讓地價(jià)的需要,難于操作,致使有些地方公布的協(xié)議出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形同虛設(shè)。第二,具體出讓地塊地價(jià)內(nèi)涵往往與協(xié)議出讓價(jià)地價(jià)內(nèi)涵不一致,二者不具有可比性,若以此確定協(xié)議出讓土地出讓金,既有可能導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失,也往往會(huì)出現(xiàn)侵犯原土地使用者權(quán)益的情況。第三,根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》,劃撥土地使用權(quán)價(jià)格可作為企業(yè)權(quán)益計(jì)入企業(yè)資產(chǎn),劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的,按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金,這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定的協(xié)議出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)確認(rèn)方法協(xié)議出讓價(jià)不能簡單地由基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定,應(yīng)分門別類針對具體出讓土地類型及地價(jià)內(nèi)涵制定標(biāo)準(zhǔn)。新增建設(shè)用地協(xié)議出讓價(jià)確定。對于新增建設(shè)用地采用協(xié)議*出讓的,取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的土地,土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、征地過程中發(fā)生的稅費(fèi)等土地取得費(fèi)用由申請使用土地者支付。其協(xié)議出讓地價(jià)的核定應(yīng)該是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所產(chǎn)生的土地增值費(fèi),或稱土地所有權(quán)*、土地純*。當(dāng)然,土地出讓金與新增建設(shè)土地有償使用費(fèi)是不同的,土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納的土地出讓的全部價(jià)款。而新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)是指國務(wù)院或省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí),向以出讓等有償使用*取得新增建設(shè)用地的市、縣人民政府收取的平均土地純*。雖然繳納主體和性質(zhì)不同,但由于新增建設(shè)用地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準(zhǔn)地價(jià)水平等情況確定的,其標(biāo)準(zhǔn)的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性,因此,新增建設(shè)用地協(xié)議出讓價(jià)的確定可以以此作為依據(jù)。根據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》確定,各地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定以新增建設(shè)用地中依法納入有償供地的比例約為60%,從而確定均純*征收定額標(biāo)準(zhǔn),因此協(xié)議出讓價(jià)的確定可按以下公式計(jì)算:協(xié)議出讓價(jià)=新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)÷60%毛地和熟地具備建設(shè)條件的土地,其協(xié)議出讓價(jià)的確定可以以基準(zhǔn)地價(jià)和生地出讓價(jià)加上相應(yīng)的土地開發(fā)費(fèi)等綜合考慮。土地價(jià)格是一個(gè)有機(jī)整體,依據(jù)土地構(gòu)成分離出土地出讓金有其片面性,在使用上也有局限性,一般只適用于工業(yè)用地,用于商業(yè)、住宅等用地并不適用。但對于目前制定新增建設(shè)用地(工業(yè)用途)協(xié)議出讓價(jià)標(biāo)準(zhǔn),卻不失為行之有效的辦法。對于新增建設(shè)用地中用作商業(yè)、住宅用途的,其協(xié)議出讓價(jià)的確定要以基準(zhǔn)地價(jià)為準(zhǔn);以生地、毛地出讓的,從基準(zhǔn)地價(jià)中扣除相應(yīng)的平均土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)等。企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓價(jià)確定。根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》,企業(yè)改制時(shí),劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的,按出讓土地使用權(quán)價(jià)格與劃撥土地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金。據(jù)此核算出的土地出讓金就有可能低于標(biāo)定地價(jià)的40%,對于企業(yè)改制涉及的補(bǔ)繳土地出讓金,不能按“不低于標(biāo)定地價(jià)的40%”作為衡量低價(jià)出讓國有土地的標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)閱讀:廣州土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整算算你要補(bǔ)交多少錢?土地出讓金的概念以及收取計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)沈陽土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)土地出讓金的征收管理石家莊土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)及土地出讓的手續(xù)國務(wù)院規(guī)定的國有土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)確認(rèn)方法
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