土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)按照取得的*分為劃撥、出讓、作價出資(入股)、*、授權(quán)經(jīng)營、荒地拍賣、撥用宅基地、撥用企業(yè)用地、農(nóng)用地承包、集體土地入股、其他等。集體土地使用權(quán)包括集體農(nóng)用土地使用權(quán)和集體土地建設用地使用權(quán)。
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我國土地*存在著兩種不同的*。一是國有土地*;一是土地使用權(quán)出租。實質(zhì)上國有土地*和國有土地使用權(quán)出租之間存在以下主要區(qū)別:,所處的土地市場不同。國有土地*屬于土地一級市場;國有土地使用權(quán)出租屬于土地二級或者三級市場。第二,法律關(guān)系主體不同。國有土地*的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進行,其主體――出租人是通過劃撥、出讓(或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán),并定期向出租人支付租金的行為主體。第三,土地使用者的權(quán)益不同。《意見》第六條規(guī)定:“國有土地*,承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后,經(jīng)土地行政主管部門同意或依照*合同約定,可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押,應該依法登記。
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全民所有,即國家所有土地的所有權(quán)由國務院代表國家行使,任何單位和個人對國有土地只有使用權(quán),而沒有所有權(quán)。國有土地使用權(quán)取得*分為:有償取得和行政劃撥,其中有償取得*有:1)國有土地使用權(quán)出讓。凡是商業(yè)、進融、商品房等六類經(jīng)營性用地都應納入土地出讓范圍。2)國有土地*。3)國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。4)國有劃撥土。是指原屬城市國有土地,國家應建設需要,無償劃撥給建設單位使用的土地,非經(jīng)營性用地,現(xiàn)在采用行政劃撥*。
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國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是可以的,不過國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指從國家取得土地使用權(quán)的個人或者集體將其土地使用權(quán)以有償*在一定時期內(nèi)出讓,租借給他人的經(jīng)濟行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,可以使用出售、交換、贈與的*。
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