通過中介賣房-和買房三方簽定和約后，房產(chǎn)證要押在中介嗎？需要注意哪些細(xì)節(jié)

王銳

首先說中介公司扣留房產(chǎn)證是非法的，他的目的就是怕你不賣了，就像買方壓了2萬塊一樣!買房人3萬多的費要不要給要看你們的合同的實際條款，刨除費先不說，買方違約正常情況下是應(yīng)該賠償合同另一方也就是你違約金的!實際還是要看合同的實際條款是怎樣約定的.至于你的房產(chǎn)證，首先前面說了中介扣留肯定是違法，他們的目的是在沒拿到那3萬塊的費之前不能讓你脫離干系，把你加在其中更有利與給買房施壓，中介可能期望你也能因房證被扣而找買方理論.還有可能就是中介扣留房證就可以把你的房子變成其的資源!至于怎么能拿回房證就要看你的溝通說服能力了，不行就要走法律程序.壓不壓房證跟你們這次交易沒有關(guān)系，壓房證是你跟中介公司之間的事，但買方違約了也要*終有個結(jié)論，這也是中介公司想要的，就是把你們的那份合同畫上個句號，你們應(yīng)該協(xié)商好怎樣解決，在簽訂份補充合同，大約內(nèi)容就是說那份合同(編號，甲乙雙方是誰，第三方是誰，什么交易，哪套房子)因買方違約而終止，買方如何賠償賣方及中介方等內(nèi)容，我還要提醒你下也是*重要的一點，你這房子有個特殊性，就是有貸款，有貸款的情況下，你是這房子的權(quán)利人(所有權(quán)人)，銀行是它項權(quán)利人，在沒有得到它項權(quán)利人的同意的情況下你可能是沒有權(quán)利去賣這套房子的，也就是說你們的買賣合同可能是無效的，這個實際你還要拿著合同下的法律人士了!合同無效的話就等于你們沒有訂立過合同，就是說買方不用賠償你和中介方!你也可以以此來說服中介方收了2萬了接近得了，別太貪了，他們也沒操太大的心，2萬塊夠多的了!這次交易就到此為止吧，你的房產(chǎn)證也應(yīng)該還給你了!

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飛翔的熱度

1、核實賣方的身份。假如是個人，看他的身份證；假如是單位，到工商局看它的檔案資料；假如賣方有*人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。
2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，假如房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；假如房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；假如房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。
3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應(yīng)具備的“兩證“，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介*資質(zhì)證書。
4、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

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若非是吃飯

題主好，購買二手房以及過戶的流程為：
1、明確自己的購買需求，選擇一家信譽良好的大型房地產(chǎn)中介公司。
2、選中房屋后，和房地產(chǎn)中介公司以及房主簽訂《三方協(xié)議》并交納定金。
3、買方、房主和中介公司三方會面，在中介公司的監(jiān)督下由房主和買方雙方簽訂《房產(chǎn)買賣合同》；此時，雙方買賣關(guān)系正式成立，買方按約定日期將首期房款交予房主以及將*費交予中介公司，同時中介公司開始為買方辦理貸款手續(xù)。貸款獲得同意發(fā)放后，開始辦理過戶手續(xù)。
4、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記要求，買賣雙方需準(zhǔn)備規(guī)定的資料以備過戶。
5、中介公司專職過戶員攜帶買方和房主以及相關(guān)資料前往地稅局辦理核稅繳稅手續(xù)；假如可以上市交易，地稅局將出具契稅、營業(yè)稅清單，由買方和房主當(dāng)日繳納，地稅局出具稅務(wù)收據(jù)。
6、買方及房主在過戶員帶領(lǐng)下，到房產(chǎn)交易中心辦理遞件登記和繳稅手續(xù)。買方和房主分別遞交契稅、營業(yè)稅收據(jù)和雙方所有過戶所需的證件，填寫《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書》，領(lǐng)取受理通知單，同時補齊房屋印花稅。
7、中介帶領(lǐng)新業(yè)主與舊業(yè)主進(jìn)行物業(yè)交接，即結(jié)清房屋內(nèi)水、電、煤氣、有線電視等費用，同時對家具等進(jìn)行查驗。
8、滿20個工作日后，過戶員通知并帶領(lǐng)新業(yè)主前往房產(chǎn)交易中心領(lǐng)取新房產(chǎn)證，同時通知前房主準(zhǔn)備領(lǐng)取房款。

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沒幫你搞定

題主好，貸款買房子的過程購房人在簽訂購房合同并獲得貸款支付單據(jù)，銀行后按照相關(guān)法律文件和開發(fā)商和銀行簽署“建立抵押貸款合同”清晰的抵押貸款金額、期限、利率、付款*及其他權(quán)利和義務(wù)。
1、首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，
2、依照開發(fā)人員需提供材料：戶籍證明、身份證、婚姻證明，通過他的復(fù)制的單元與該公司發(fā)布了新的一章證明收入（開發(fā)商簽署了銀行的收入證明格式）來開發(fā)人員辦理；
3、在銀行批準(zhǔn)通知后，銀行標(biāo)志，完成。買房去銀行簽按揭貸款合同的關(guān)注事項有：
1、買賣雙方的夫妻雙方應(yīng)該全部到場，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該明晰無糾紛，否則應(yīng)該先解決好產(chǎn)權(quán)問題。
2、買賣雙方都需要帶上基本的證件原件和復(fù)印件，分別是：買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證（單身的帶單身證明原件），買方的收入證明、銀行流水、無房證明或首套房證明，首付款打款憑證（可在簽訂合同后在貸款行以銀行打款*付首付款給賣方），在貸款行開立好的還款卡，購房合同、房產(chǎn)證復(fù)印件及原件（還在按揭的房子提供復(fù)印件），有房產(chǎn)中介參與的，還需提供三方協(xié)議，賣方在貸款行開立的收款卡，銀行信貸員進(jìn)行核對審驗和復(fù)印。
3、信貸員和買賣雙方分別合影拍照。
4、買賣雙方簽署相關(guān)銀行格式合同、各種聲明及借據(jù)，所有的簽字全部按手印，按貸款金額繳納印花稅。
5、銀行面簽結(jié)束后，帶上原件離開，等候評估人員上門評估和貸款審批。

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游戲左撇子

首先說中介公司扣留房產(chǎn)證是非法的，他的目的就是怕你不賣了，就像買方壓了2萬塊一樣！買房人3萬多的*費要不要給要看你們的合同的實際條款，刨除*費先不說，買方違約正常情況下是應(yīng)該賠償合同另一方也就是你違約金的！實際還是要看合同的實際條款是怎樣約定的。至于你的房產(chǎn)證，首先前面說了中介扣留肯定是違法，他們的目的是在沒拿到那3萬塊的*費之前不能讓你脫離干系，把你加在其中更有利與給買房施壓，中介可能期望你也能因房證被扣而找買方理論。還有可能就是中介扣留房證就可以把你的房子變成其的資源！至于怎么能拿回房證就要看你的溝通說服能力了，不行就要走法律程序。壓不壓房證跟你們這次交易沒有關(guān)系，壓房證是你跟中介公司之間的事，但買方違約了也要*終有個結(jié)論，這也是中介公司想要的，就是把你們的那份合同畫上個句號，你們應(yīng)該協(xié)商好怎樣解決，在簽訂份補充合同，大約內(nèi)容就是說那份合同（編號，甲乙雙方是誰，第三方是誰，什么交易，哪套房子）因買方違約而終止，買方如何賠償賣方及中介方等內(nèi)容，我還要提醒你下也是*重要的一點，你這房子有個特殊性，就是有貸款，有貸款的情況下，你是這房子的權(quán)利人（所有權(quán)人），銀行是它項權(quán)利人，在沒有得到它項權(quán)利人的同意的情況下你可能是沒有權(quán)利去賣這套房子的，也就是說你們的買賣合同可能是無效的，這個實際你還要拿著合同咨詢下的法律人士了！合同無效的話就等于你們沒有訂立過合同，就是說買方不用賠償你和中介方！你也可以以此來說服中介方收了2萬了接近得了，別太貪了，他們也沒操太大的心，2萬塊夠多的了！這次交易就到此為止吧，你的房產(chǎn)證也應(yīng)該還給你了！

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無法防范

上訴人（原審原告）:曾凡伯，男，1943年9月16日出生，漢族，系沈陽金輝路橋總公司退休職工。住址：沈陽市鐵西區(qū)重工街北二西路53-12。委托*人：李振革，系遼寧良友律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：楊寶祥，男，1956年8月31日出生，漢族，系沈陽鼓風(fēng)機廠干部。住址：沈陽市皇姑區(qū)太白山路6-2號2-7-1。被上訴人（原審被告）：黃雨東，男，1960年11月7日出生，漢族，系沈陽房天房產(chǎn)信息中心工作人員。住址：沈陽市和平區(qū)哈爾濱路65號533。委托*人：張劍，男，1970年11月15日出生，漢族，無職業(yè)。住址：沈陽市東陵區(qū)文翠路57號。原審原告：李鳳琴（系上訴人之妻），1946年6月5日出生，漢族，系沈陽金杯公司退休職工。住址：同上訴人。上訴人曾凡伯因與被上訴人楊寶祥、黃雨東房屋買賣合同糾紛一案，不服沈陽市皇姑區(qū)人民法院[2006]沈皇民二房初字第196號民事判決，向本院提起上訴。本院于2006年12月19日受理后，依法組成由審判員曹桂巖擔(dān)任審判長并主審、才玉瑩、王大鵬參加的合議庭，于2007年1月31日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人曾凡伯的委托*人李振革，被上訴人楊寶祥、黃雨東的委托*人張劍到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審判決查明：2006年3月26日，曾凡伯(買房人、乙方)與楊寶祥(賣房人、甲方)簽訂《房屋買賣協(xié)議》一份，內(nèi)容為：建筑面積141.15平方米，房屋座落*沈陽市皇姑區(qū)太白山路2-2號271，成交金額380000.00元，三次付款，交接房屋日期2006年5月，乙方支付定金50000.00元，中介服務(wù)費2500.00元，雙方買賣協(xié)議達(dá)成后由中介方負(fù)責(zé)辦理交易手續(xù)，甲乙雙方如違約應(yīng)負(fù)違約責(zé)任，賠償經(jīng)濟損失100000元，本協(xié)議于2006年3月26日簽訂，自簽訂之日起生效，房屋交易手續(xù)辦完后，乙方將房款一次性付給甲方。甲方負(fù)責(zé)房屋所欠的一切費用，水、電、煤氣、供暖費、*、有線，甲方室內(nèi)設(shè)施經(jīng)雙方同意，乙方將參加房交會更名過戶，乙方應(yīng)在2006年3月30日再付甲方人民幣200000元(220000元)，其中加上定金。甲、乙雙方過戶更名再付甲方人民幣155000元。留甲方10000元，待甲方搬家結(jié)清費用后交門鑰匙。乙方將全部房款付給甲方。(甲方應(yīng)保持室內(nèi)完好)此協(xié)議不開任何收據(jù)憑證以收條為準(zhǔn)。黃雨東在該協(xié)議上簽了名，并加蓋了沈陽房天房產(chǎn)信息中心的章。原告(甲方)、被告(乙方)于2006年3月26日簽訂《補充協(xié)議書》一份，內(nèi)容為：甲方應(yīng)保持室內(nèi)設(shè)施齊全無損壞，室內(nèi)雙人床、小魚缸、電腦桌椅、茶幾，背投音響、DVD、功放機、飲水機一臺、空調(diào)、沙發(fā)、鐘、魚缸、花瓶、茶幾、圓凳8個、壁畫、南屋壁柜、沙發(fā)、電視、雙人床，廚房冰箱、飯桌、爐具、油煙機、衛(wèi)生間洗衣機、太陽能，北屋立柜、梳妝臺，以上物品歸乙方所有。2006年3月26日，楊寶祥給曾凡伯出收條一張，內(nèi)容為：今收到買房定金50000元整。黃雨東于2006年3月26日給曾凡伯出收條一張，內(nèi)容為：今收到曾凡伯中介費2500元整，該收條加蓋了沈陽房天房產(chǎn)信息中心的章。黃雨東(中介)曾于2006年3月26日在《遼沈晚報》上公告，內(nèi)容為：皇姑北運河畔花園，3室2廳，141.25平，7頂，南北，新房，產(chǎn)權(quán)，高裝，物業(yè)，35萬。黃雨東在庭審中陳述，該賣房信息是楊寶祥用*在中介登記的。原審判決另查明：楊寶祥于2005年3月11日從王寧手中購得座落于沈陽市皇姑區(qū)太白山路2-2號271(建筑面積141.15平方米)住房。沈陽市房產(chǎn)局于2005年3月22日給楊寶祥發(fā)了沈房權(quán)證皇姑字第31369號房屋產(chǎn)權(quán)證，該房屋產(chǎn)權(quán)證附圖上標(biāo)明了時間為1997年。楊寶祥所購該房西側(cè)樓頭釘有一標(biāo)牌，內(nèi)容為：工程名稱新開花園小區(qū)2號住宅樓，建設(shè)單位沈陽商貿(mào)金融開發(fā)區(qū)房屋開發(fā)建設(shè)中心，施工單位沈陽市建筑承包工程公司，開竣工日期97.3.15-97.8.31。楊寶祥購此房交契稅4446.22元。現(xiàn)楊寶祥仍住在沈陽市皇姑區(qū)太白山路2-2號27I室。原審判決又查明：黃雨東于2006年3月26日給楊寶祥出收條一張，內(nèi)容為：今收到楊寶祥產(chǎn)權(quán)證、契稅證原件各一份，證號31369，該收條加蓋了沈陽房天房產(chǎn)信息中心的章。黃雨東于2006年4月3日以中介人的名義出證明一份，內(nèi)容為：2006年3月26日甲、乙雙方在進(jìn)行房屋交易時甲方?jīng)]有向乙方說明此房產(chǎn)權(quán)不足二年，需要交納營業(yè)稅問題，也沒有商討營業(yè)稅由誰擔(dān)負(fù)的問題。在此房營業(yè)稅由誰交的問題上，甲、乙、丙三方經(jīng)過幾次商談，一直沒有達(dá)成一致意見。2006年4月3日，乙方通過中介兩次通知甲方，明確告知甲方，要談此房甲方要負(fù)擔(dān)全額經(jīng)營稅款，辦理過戶、更名手續(xù)，不談就盡快在3月4日下午三點前退還50000元定金。黃雨東于2006年4月19日出證明一份，內(nèi)容為：我們房天房產(chǎn)3月26日在《遼沈晚報》上刊登的皇姑北運河畔花園的房子廣告內(nèi)容是房主楊寶祥提供的，在進(jìn)行交易買主詢問時他說是新房，說才二年，新裝修不長時間，而后來知道實際房子已7年了，賣房人確實隱瞞了房子的事實真相，使我們中介和買房人在不知情的情況下簽了房屋買賣協(xié)議。黃雨東于2006年4月19日又出證明一份，內(nèi)容為：在3月26日下午4點在我中介簽完房屋買賣協(xié)議時，我們發(fā)現(xiàn)他房產(chǎn)權(quán)不足二年時，需交營業(yè)稅的情況后，馬上告知賣方楊寶祥，楊說：這事好辦，可是第二天找他交營業(yè)稅時，他卻說營業(yè)稅應(yīng)叫買方擔(dān)負(fù)，在營業(yè)稅由誰擔(dān)負(fù)的問題上，爭議多天，直到4月3目買方要法律解決時，他才勉強同意他交。在產(chǎn)權(quán)不足二年需要交營業(yè)稅，需誰交的問題上，他開始說他不知道需交營業(yè)稅。但后來在3月31日下午，在中介買賣雙方繼續(xù)調(diào)解時，中介說，國家是有規(guī)定的，產(chǎn)權(quán)不足二年房子進(jìn)行交易時，誰賣房子誰交稅，這時楊寶祥說早知道，不就是遼地稅2005年65號和遼地稅2005年76號文件嗎，以上情況屬實，特此證明。沈陽市地方稅務(wù)局于2005年7月1目發(fā)文通知(沈陽市個人轉(zhuǎn)讓住房有關(guān)地方稅收政策)，2005年6月1日后，個人將購買超過2年(含2年)的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。2005年6月1目后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。在庭審中曾凡伯稱假如不是因稅款的問題，我不會不履行協(xié)議的，我多次找過楊寶祥和中介要解決問題。在庭審中詢問曾凡伯是解除還是撤銷與楊寶祥所簽協(xié)議，曾凡伯明確答復(fù)是解除協(xié)議。2006年4月28日，曾凡伯、李鳳琴向原審法院起訴，要求：“
1、解除、撤銷和楊寶祥簽訂的房屋買賣協(xié)議，返還定金50000元；
2、黃雨東返還中介費”。原審判決認(rèn)為：公民、法人的合法權(quán)益受法律保護。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行合同，不得擅自變更或者解除合同，依法成立的合同受法律保護。依法成立的合同，自成立時生效。雙方所簽房屋買賣協(xié)議、補充協(xié)議書系當(dāng)事人之間合意表示的自愿行為，且不違反有關(guān)法律規(guī)定的意思自治原則、合同的自愿原則，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。合同的訂立，就是為了鼓勵交易、促進(jìn)交易，防范交易風(fēng)險，維護交易安全，規(guī)范交易行為，有利于減少糾紛和解決糾紛，使買賣雙方都遵守合同規(guī)定的內(nèi)容，切實遵守、遵循誠實信用原則。訂立合同應(yīng)依照合同的目的、合同的性質(zhì)、合同的用途、合同的條款、合同的形式、合同的要件研究、約定合同的內(nèi)容。關(guān)于曾凡伯訴稱楊寶祥為了以較高的價格出賣自己的房屋，有意向中介房天房產(chǎn)中心提供了虛假廣告信息，把已經(jīng)7年房齡的房子說成是新房的問題，雖然黃雨東稱房產(chǎn)信息是通過賣方楊寶祥本人用*在我們中介登記的，但黃雨東至今未向本院提交其所在的中介(沈陽房天房產(chǎn)信息中心)機構(gòu)所登廣告內(nèi)容就是楊寶祥提供的證據(jù)材料。黃雨東所在的房產(chǎn)中介是專門進(jìn)行房屋買賣的中介機構(gòu)，楊寶祥的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)現(xiàn)仍在黃雨東手中(該收條加蓋了沈陽房天房產(chǎn)信息中心的章)，其應(yīng)該能看懂該產(chǎn)權(quán)證附圖所標(biāo)示的房屋設(shè)計(建設(shè))時間，也應(yīng)能看清楚有關(guān)部門給楊寶祥的發(fā)證時間，由于其草率、倉促工作，登廣告時即未認(rèn)真核實楊寶祥房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，當(dāng)曾凡伯看房時其也未在事前向曾凡伯講明此種情況的關(guān)注事項，也未提示或告知曾凡伯其所登廣告內(nèi)容與楊寶祥的契證、房屋產(chǎn)權(quán)證內(nèi)容是否一致，既同雙方簽訂了房屋買賣協(xié)議(在簽訂協(xié)議前黃雨東看過楊寶祥的契證、房屋產(chǎn)權(quán)證，在簽訂協(xié)議前曾凡伯看過楊寶祥的房屋產(chǎn)權(quán)證，見庭審筆錄)，雙方又于當(dāng)天簽訂了補充協(xié)議書，黃雨東并于簽訂房屋買賣協(xié)議當(dāng)天向曾凡伯收了2500元中介費，并加蓋了沈陽房天房產(chǎn)信息中心的章。曾凡伯也向楊寶祥交了50000元定金。致使?fàn)I業(yè)稅由誰來交這一未盡事宜在房屋買賣協(xié)議簽訂后才發(fā)現(xiàn)，使雙方之間因營業(yè)稅由誰來交的問題產(chǎn)生糾紛，曾凡伯于2006年4月訴訟來院。關(guān)于曾凡伯稱楊寶祥有意向中介房天房產(chǎn)信息中心提供虛假廣告的問題，廣告不是楊寶祥所登，黃雨東(中介沈陽房天房產(chǎn)信息中心)至今未提交已登廣告的全部內(nèi)容是楊寶祥所提供的證據(jù)材料，且楊寶祥否認(rèn)中介所登廣告全部內(nèi)容是自己提供的，故對曾凡伯所稱這一問題不予認(rèn)定。查處這一問題應(yīng)由有關(guān)部門進(jìn)行處理。關(guān)于曾凡伯稱楊寶祥嚴(yán)重違反了我國購買者權(quán)益保障法，使曾凡伯的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵害的問題，因曾凡伯所要購的房屋不是商品房，楊寶祥即不是房屋的銷售單位，也不是房屋買賣的經(jīng)營者，而是要賣房子的房主而不是服務(wù)者，曾凡伯是買房者，其在本案中與楊寶祥不是購買者與經(jīng)營者的關(guān)系，而是個人與個人之間的買賣關(guān)系，因此本案不適用中華人民共和國《購買者權(quán)益

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