預(yù)售商品房可以買賣嗎 預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記 預(yù)售商品房合同備案書

中國人對“家”的概念根深蒂固，很多老人會傾盡一生的積蓄，就為了給孩子購買一套房?，F(xiàn)在一二線城市里，有很多預(yù)售商品房，恐怕大家對這類房的了解并不深入。那么預(yù)售商品房可以買賣嗎？預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記是什么意思？今天小編就為大家詳細(xì)介紹，再來看看預(yù)售商品房合同備案書，給有需要的朋友提供參考。 

一、預(yù)售商品房可以買賣嗎

1、預(yù)售商品房指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。具體來說，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋稱為期房。

2、預(yù)售商品房必須要有《商品房預(yù)售許可證》才可以買賣。很多城市規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在未取得《商品房預(yù)售許可證》之前，不得對外銷售，或以采取發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購、繳納誠意金等形式變相預(yù)售。

3、我國法律規(guī)定已竣工交付使用的不動產(chǎn)但未依法登記取得權(quán)屬證書的不能交易。同時《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院另行規(guī)定”。國務(wù)院及各部門對此一直未作出規(guī)定。 

4、由此可見，沒有預(yù)售證買賣預(yù)售商品房是違法的，消費(fèi)者在購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了，這樣才能保證自身的合法權(quán)益。 

二、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記

1、“預(yù)購商品房預(yù)告登記”指購房人簽了預(yù)售合同買期房，暫時不能辦產(chǎn)證(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記)，為了保障購房人權(quán)益，在房地產(chǎn)登記部門先做合同的“預(yù)告登記”。

2、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記主要目的是為了告訴他人，這房子已經(jīng)被人買下了，如果今后該房屋如果發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或異議(例如一房兩賣)，房地產(chǎn)登記部門將以誰先登記歸誰的原則處理。

3、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記的申請人是開發(fā)商和購房者。此外，預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記還可以讓購房人以預(yù)購的商品房期房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請購房貸款。 

4、辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記時，預(yù)購商品房的權(quán)利狀態(tài)體現(xiàn)在三個方面：從客體的角度，預(yù)購商品房是符合預(yù)售條件可以銷售，但尚未竣工、沒有交付的房屋。 

三、預(yù)售商品房合同備案書

1、預(yù)售商品房合同備案書指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。

2、預(yù)售商品房合同備案書的依據(jù)，主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：

（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！?/p>

（2）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案?！?/p>

（3）《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。”

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