2018年超10城樓市調(diào)控政策再收緊 三四線(xiàn)城市加入限售全國(guó)進(jìn)入新一輪限購(gòu)

從“賣(mài)房搖號(hào)”到“三價(jià)合一”再到“限購(gòu)升級(jí)”，今年全國(guó)兩會(huì)閉幕短短10余天內(nèi)，深圳、杭州、西安、成都等逾15個(gè)城市出臺(tái)各式差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策，中國(guó)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控潮風(fēng)雨欲來(lái)。

現(xiàn)象

多地加碼房地產(chǎn)調(diào)控

3月31日，海南發(fā)布通知進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)限購(gòu)政策，通知要求，非海南省戶(hù)籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)1套住房。非海南省戶(hù)籍居民家庭在海南購(gòu)買(mǎi)住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。通知印發(fā)后購(gòu)買(mǎi)的住房，限售期從自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

購(gòu)房門(mén)檻相應(yīng)大幅提升。通知指出，非海南省戶(hù)籍居民家庭在實(shí)行限購(gòu)政策的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)住房，需提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。而對(duì)提供虛假證明、規(guī)避限購(gòu)政策購(gòu)買(mǎi)住房的個(gè)人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，撤銷(xiāo)其購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案，5年內(nèi)不得在海南購(gòu)房。

除了收緊限購(gòu)政策，監(jiān)管部門(mén)對(duì)房企也加大了管控力度。通知要求，商品住宅價(jià)格備案后6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格；調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。對(duì)違規(guī)銷(xiāo)售的房企，取消網(wǎng)簽備案資格，并限制企業(yè)和法人代表在海南從事新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

同日，廣州發(fā)布公積金貸款新政。4月1日起，廣州提高公積金貸款申請(qǐng)門(mén)檻，本市戶(hù)籍職工需連續(xù)足額繳存住房公積金至少一年，非本市戶(hù)籍職工連續(xù)足額繳存住房公積金2年以上（含）。新政明確，住房公積金貸款以職工的誠(chéng)信記錄作為重要審批依據(jù)，以欺騙手段提取本人住房公積金賬戶(hù)內(nèi)存儲(chǔ)余額的職工，全額退款5年后才可申請(qǐng)住房公積金貸款。

在此之前，大連市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》開(kāi)啟新一輪限購(gòu)，其中，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)列為限制區(qū)域。

3月*，海南省加碼限購(gòu)，規(guī)定非瓊籍居民家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套房，且商貸首付不低于七成。海南省此番還規(guī)定，提供虛假證明購(gòu)房者，5年內(nèi)不得在海南省購(gòu)房。

杭州市則在3月28日宣布，將采取商品住房銷(xiāo)售公開(kāi)搖號(hào)全程公證制度。兩天后，西安市跟進(jìn)，規(guī)定以公證搖號(hào)*買(mǎi)賣(mài)新房。3月31日，成都市出臺(tái)樓市新政規(guī)定，剛需家庭購(gòu)買(mǎi)商品房將享受優(yōu)先搖號(hào)，以支持剛需家庭自住購(gòu)房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安6個(gè)城市加入新房房源統(tǒng)一搖號(hào)“大軍”。

4月2日《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》刊發(fā)題為《多地政策加碼房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向調(diào)控》的報(bào)道。文章稱(chēng)，3月31日，海南省住建廳發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》指出，全省加強(qiáng)購(gòu)房資格審查，海南非本省戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)1套。同日，成都市房管局公布新政，成都剛需家庭購(gòu)買(mǎi)商品房將享受優(yōu)先搖號(hào)，以支持剛需家庭自住購(gòu)房需求。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，自3月下旬以來(lái)，全國(guó)超過(guò)10個(gè)城市再次收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2018年房地產(chǎn)調(diào)控將依然保持高壓狀態(tài)，將有更多熱點(diǎn)城市從多角度加大調(diào)控力度，圍堵投機(jī)行為，而庫(kù)存高企的三四線(xiàn)城市則依然處于去庫(kù)存階段。

關(guān)注

樓市調(diào)控?cái)U(kuò)至三四線(xiàn)城市

在熱點(diǎn)城市加碼樓市調(diào)控的同時(shí)，一些三四線(xiàn)城市紛紛加入限售隊(duì)伍當(dāng)中。

日前，安徽省阜陽(yáng)市阜南縣出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn)），指出房屋銷(xiāo)售成交價(jià)格不得超過(guò)發(fā)改部門(mén)備案價(jià)格。否則，房產(chǎn)局不予辦理《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》備案。

此外，為嚴(yán)控投機(jī)炒房，大幅延緩多套房上市交易時(shí)間。意見(jiàn)明確，阜南縣居民在縣里名下已有二套住房，購(gòu)買(mǎi)第三套（及以上）商品住房后5年內(nèi)不得上市交易，非阜南縣戶(hù)籍居民在縣里名下已有一套住房，購(gòu)買(mǎi)第二套（及以上）商品住房后8年內(nèi)不得上市交易，起始時(shí)間以購(gòu)房人繳納契稅時(shí)間為準(zhǔn)。

意見(jiàn)稱(chēng)，各部門(mén)將嚴(yán)查自商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)（預(yù)）售之日起，未在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，未在交易場(chǎng)所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售的；未標(biāo)明房源銷(xiāo)售狀態(tài)，已售房源所標(biāo)示價(jià)格不是實(shí)際成交價(jià)的；以捆綁或者附加條件等限定*，強(qiáng)制提供商品或服務(wù)并捆綁收費(fèi)的；捂盤(pán)惜售，炒賣(mài)房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格的等違規(guī)行為。

瀘州方面，3月27日?qǐng)?zhí)行的《規(guī)范管理促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施細(xì)則》指出，實(shí)行地價(jià)房?jī)r(jià)局部調(diào)控。對(duì)中心城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的地塊，需要采取限定住房銷(xiāo)售價(jià)格、配套保障房、自持*住房配建等*調(diào)控地價(jià)的，由住建部門(mén)會(huì)同國(guó)土資源部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)提出方案，并列入土地出讓方案報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

細(xì)則還指出，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目超容積率規(guī)劃源頭治理，杜絕超標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)贈(zèng)送面積（不計(jì)產(chǎn)權(quán)的面積）。

同時(shí)，要求住建部門(mén)應(yīng)定期將商品住房庫(kù)存去化周期通報(bào)國(guó)土部門(mén)，當(dāng)商品住房庫(kù)存去化周期小于8個(gè)月時(shí)，應(yīng)當(dāng)適時(shí)增加土地供應(yīng)；當(dāng)商品住房庫(kù)存去化周期大于15個(gè)月時(shí)，適時(shí)控制土地供應(yīng)。

分析

不同城市間調(diào)控將出現(xiàn)分化

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，超過(guò)10個(gè)城市在3月下旬啟動(dòng)新一輪調(diào)控，有兩方面值得注意。一方面調(diào)控范圍擴(kuò)大，三四線(xiàn)城市加入限售，另一方面，保護(hù)剛需成調(diào)控重點(diǎn)，熱點(diǎn)城市購(gòu)房出現(xiàn)剛需優(yōu)先搖號(hào)選擇限價(jià)房。

的確，近日，武漢、長(zhǎng)沙、成都紛紛發(fā)布新政，規(guī)定剛需家庭可優(yōu)先搖號(hào)選房。成都市房管局3月31日公布房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，成都剛需家庭購(gòu)買(mǎi)商品房將享受優(yōu)先搖號(hào)，以支持剛需家庭自住購(gòu)房需求。

長(zhǎng)沙建委發(fā)布《關(guān)于實(shí)施差別化購(gòu)房措施的通知》，明確在購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目（不含定向限價(jià)房），和新建商品住房項(xiàng)目中144平方米（含）以下戶(hù)型的普通商品住房時(shí)，長(zhǎng)沙市的首套剛需購(gòu)房群體有望優(yōu)先滿(mǎn)足需求。

武漢方面，在武漢市無(wú)自有住房、符合住房限購(gòu)政策規(guī)定以及自此次購(gòu)房之日起前三年內(nèi)無(wú)住房交易記錄的意向購(gòu)房家庭，可優(yōu)先選擇預(yù)售備案價(jià)低于18000元/平方米、面積低于120平方米的新建商品住房項(xiàng)目。

新一輪樓市調(diào)控政策正在持續(xù)。自全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束至今，已經(jīng)有十余個(gè)城市再度加碼樓市調(diào)控政策，更加嚴(yán)厲的樓市政策正在逼迫樓市改變經(jīng)久不衰的炒房意識(shí)。今年，或許還會(huì)有更多的城市和地區(qū)繼續(xù)保持從嚴(yán)的調(diào)控政策，不給樓市泡沫半點(diǎn)兒擴(kuò)大的機(jī)會(huì)。

海南加碼限購(gòu)政策明確，非瓊籍居民家庭只能購(gòu)買(mǎi)1套住房，且首付不低于七成；而采取搖號(hào)制度的成都則規(guī)定，剛需家庭購(gòu)買(mǎi)商品房可優(yōu)先搖號(hào)，信息造假者3年不得登記。

大連市發(fā)布通知，對(duì)部分區(qū)域?qū)嵤┌ā跋拶?gòu)令”、“限售令”在內(nèi)的住房限制性政策。同時(shí)還下調(diào)了公積金貸款的限額，上調(diào)二套房公積金貸款的首付比例和利率。

在北京，克扣押金、違規(guī)出租的部分房產(chǎn)中介被北京市住建委“拉黑”；石家莊、蘭州、東莞、昆明、上海等地陸續(xù)出臺(tái)公積金新政，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，明確對(duì)限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購(gòu)房的房企和中介進(jìn)行嚴(yán)懲。

房地產(chǎn)調(diào)控在嚴(yán)格執(zhí)行一年后政策加碼，未來(lái)一二線(xiàn)等熱點(diǎn)城市仍有可能在公積金、剛需房源供應(yīng)、共有產(chǎn)權(quán)房、*等方面有加碼的可能性。同時(shí)，部分三四線(xiàn)城市也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的升溫而有加入限售的可能性。也正是如此張大偉預(yù)計(jì)，2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策將依然高壓執(zhí)行，不過(guò)，不同城市間調(diào)控將出現(xiàn)分化：熱點(diǎn)城市繼續(xù)加大力度調(diào)控，庫(kù)存量大的三四線(xiàn)城市依然要想辦法去庫(kù)存。

今年從嚴(yán)調(diào)控仍將持續(xù)

從2016年“9·30樓市調(diào)控”開(kāi)始，2017年3月、7月、9月，中國(guó)樓市的調(diào)控措施不斷加碼，市場(chǎng)買(mǎi)房熱情已經(jīng)大幅消退。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)熱點(diǎn)城市成交量在調(diào)控政策影響下出現(xiàn)明顯分化，其中一線(xiàn)城市同比下降明顯。

以北京市場(chǎng)為例，去年北京發(fā)布了超過(guò)30次調(diào)控措施，且效果已經(jīng)有所顯現(xiàn)：今年一季度，由于疊加春節(jié)因素影響，整體市場(chǎng)新建商品房住宅成交量刷新歷史記錄。而二手房成交量也繼續(xù)維持在2017年二季度以來(lái)的低迷狀態(tài)。從房?jī)r(jià)來(lái)看，北京整體二手房?jī)r(jià)格調(diào)整非常明顯。

不過(guò)，也有機(jī)構(gòu)研究認(rèn)為，全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束后，購(gòu)房人的成交熱度有所回升，具備貸款需求的購(gòu)房人已陸續(xù)出手入市。隨著成交量回溫，銀行貸款審批速度的加快，預(yù)計(jì)下個(gè)季度成交量將是穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

在這樣的背景下，第五輪調(diào)控政策仍在持續(xù)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，庫(kù)存不足是各地升級(jí)調(diào)控的大環(huán)境。他認(rèn)為，對(duì)于一二線(xiàn)城市以及熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)都存在庫(kù)存不足，潛在購(gòu)房需求很強(qiáng)烈?！斑@個(gè)時(shí)候如果政策層面不關(guān)注，有限的房源會(huì)繼續(xù)被搶購(gòu)，進(jìn)而形成市場(chǎng)價(jià)格上漲的市場(chǎng)印象，所以政策必須管控，尤其是限購(gòu)限售和搖號(hào)等政策?！?/p>

對(duì)于今年的樓市形勢(shì)，張大偉表示，調(diào)控政策力度會(huì)持續(xù)，但調(diào)控會(huì)從過(guò)去的限購(gòu)限售為代表的短效機(jī)制向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變，調(diào)控政策內(nèi)容主要是繼續(xù)建立租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房*市場(chǎng)，并將加大人才吸引與*鼓勵(lì)政策。

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