重磅！中國宣布一個(gè)決定，關(guān)乎未來樓市格局

一、海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)

近期，中央決定在海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。分步驟分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系。

對海南而言，這當(dāng)然又是一個(gè)巨大的利好，堪比2010年1月海南國際旅游島批復(fù)，令*客興奮。

但很多沒有參與上一輪海南*熱潮的人可能并不清楚，2010年那些因?yàn)槌醋髀糜螎u而狂熱沖進(jìn)去買房的*者，被套了七八年才解套。

歷史總被遺忘，故事總在重演。

而這一次，卷起袖子準(zhǔn)備往里沖的又是新一代財(cái)富積累的*者。

但從去年12月中央痛批海南鼓了錢袋，毀了生態(tài)，到海南3月31日出臺(tái)有史以來*嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)越來越感覺海南要徹底跟房地產(chǎn)說拜拜了，而有了自貿(mào)區(qū)后，消費(fèi)將逐漸替代*，成為海南經(jīng)濟(jì)的支柱，海南拋棄房地產(chǎn)也更有保障和底氣了。

海南成立自貿(mào)區(qū)后，會(huì)不會(huì)再次成為一個(gè)房地產(chǎn)炒作的概念呢？反正已經(jīng)有很多人問我能不能去買房了，但我預(yù)計(jì)，只要被爆炒，等待*者的將是更為嚴(yán)厲的調(diào)控。

二、什么是自貿(mào)區(qū)

我們先了解下自貿(mào)區(qū)的概念，說白了，就是貿(mào)易自由化，便利化，在自貿(mào)區(qū)買的進(jìn)出口商品稅收更優(yōu)惠，更便宜。

自貿(mào)區(qū)并不陌生，2013年9月27日，國務(wù)院批復(fù)成立上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，一開始上海剛批復(fù)的時(shí)候也很轟動(dòng)，不過結(jié)果我們也看到了，實(shí)際上好像沒什么作用。

2015年4月20日，上海擴(kuò)展了范圍，同時(shí)，成立了廣東、天津、福建3個(gè)自貿(mào)區(qū)。2017年，又成立了遼寧、浙江、河南、湖北、重慶、四川、陜西7個(gè)自貿(mào)區(qū)。

自貿(mào)區(qū)多了就更不稀奇了。廣東的自貿(mào)區(qū)，廣州南沙，深圳前海，珠海橫琴，據(jù)我所了解，商品優(yōu)惠并不多，品種也少，進(jìn)展也很緩慢，比如奶粉，我到前海反正是買不到想要的，所以還是只能去香港買。

自貿(mào)區(qū)的推進(jìn)，可能還是跟我們國家整個(gè)的貿(mào)易關(guān)稅還是有關(guān)，步子邁的太小了，所以即便有了自貿(mào)區(qū)，你的減稅或免稅商品品種太少了，也沒什么用。

這次跟美國的貿(mào)易戰(zhàn)后，對自貿(mào)區(qū)的建設(shè)可能是個(gè)推進(jìn)。所以海南的自貿(mào)區(qū)，關(guān)鍵還是要看全國。

海南自貿(mào)港是自貿(mào)區(qū)的升級版。

此解釋是來自央視，自貿(mào)港和自貿(mào)區(qū)雖然只是一字之差，但卻是扎扎實(shí)實(shí)的升級。自由貿(mào)易港通常被視為開放程度的自貿(mào)區(qū)。

新加坡港和中國香港，均實(shí)施自由貿(mào)易港政策，吸引大量集裝箱前去中轉(zhuǎn)，從而奠定其世界集裝箱中心樞紐的地位。

不過，主席的表述是“支持海南逐步探索穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。分步驟分階段建立自由貿(mào)易港政策和制度體系?！?，可以看出，自貿(mào)港還在探索階段，推出來還不知道什么時(shí)候了。

三、海南與房產(chǎn)“正式?jīng)Q裂”

在這一次宣布自貿(mào)區(qū)之前，隱約感覺，海南已經(jīng)下決心要跟房地產(chǎn)徹底說88了。

否則海南也不會(huì)在3月31日又升級調(diào)控，規(guī)定非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買一套住房，社保從2年升級為5年，首付比例不得低于70%，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣的房子只能面向本市(縣)居民家庭銷售。

調(diào)控之嚴(yán)厲，前所未有。為什么？

事情要從去年12月中央環(huán)保組的督查結(jié)果說起。

?？?、三亞、文昌、瓊海、儋州、萬寧、臨高等多個(gè)市縣，都被嚴(yán)厲批評，稱一些市縣重經(jīng)濟(jì)、輕環(huán)保，鼓了錢袋，毀了生態(tài)，財(cái)政過分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指到哪里，政府規(guī)劃就跟到哪里。

反饋報(bào)告下發(fā)后的第三天，在海南省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，海南省委書記劉賜貴就講要取消12個(gè)市縣的GDP、工業(yè)、固定資產(chǎn)*的考核，把生態(tài)保護(hù)列為負(fù)面扣分和一票否決項(xiàng)，并*終全面取消海南19個(gè)市縣的GDP、工業(yè)和固定資產(chǎn)*的考核。

官員考核與GDP脫鉤，反而還要扣分，官員自然也就沒有動(dòng)力去發(fā)展房地產(chǎn)了。

就算能繼續(xù)開發(fā)，這種超體量的盤，后期新房源源不斷開發(fā)十年八年，周邊競爭盤也多，誰會(huì)買你的二手房啊，你買了以后也就自己偶爾去住住得了，別想*的事。

2017年海南GDP也就是4460億，全年海南固定資產(chǎn)*完成4125.40億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)完成*2053.11億元，占了一半，房地產(chǎn)對海南經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不言而喻。

但是，房地產(chǎn)很容易帶來財(cái)政稅收，對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長也是立竿見影的。沒有了房地產(chǎn)，海南靠什么發(fā)展呢？

我覺得首先是官員意識(shí)到了烏紗帽的問題，在海南做官，如果還以房地產(chǎn)至上，以后就別想升官了，升不了官，要經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么用。

其次，在海南做官，以后考核的是你的生態(tài)發(fā)展如何，是你靠旅游產(chǎn)業(yè)帶來的新經(jīng)濟(jì)做的怎么樣，轉(zhuǎn)型做成功了，那就是造富子孫后代的大功臣了。

2017年，海南旅游人數(shù)和旅游收入均超額完成任務(wù)。全年接待游客6745萬人次，同比增長12％，實(shí)現(xiàn)旅游收入812億元，同比增長20.8％。

本來每年去海南旅游的人就很多，以后有了自貿(mào)區(qū)，關(guān)稅少了，順便在那購物就方便了，消費(fèi)多了自然就可以作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要一極，所以海南更加有底氣拋棄房地產(chǎn)了。

四、海南的調(diào)控政策升級

海南的調(diào)控政策升級，首付70%，影響倒是不大，因?yàn)橥獾厝巳ズＤ腺I房，本來貸款的也不多，但社保要求5年就要命了，你有錢也買不了了。

有些人問我，那我要不要趕快去不限購的區(qū)域搶一套啊。

我的觀點(diǎn)是，你如果是家人每年有半年時(shí)間要去養(yǎng)老的，就買。

海南有了自貿(mào)區(qū)，以后靠旅游業(yè)立市后，反而是走上了良性可持續(xù)發(fā)展的道路，房價(jià)的基石會(huì)更安全。

上一次2010年炒作國際旅游島，幾個(gè)月就翻了三四倍，泡沫大的嚇人，炒作太過頭了，你旅游島也不是一年兩年就能建起來啊，房價(jià)就透支了十年了。結(jié)果是海南2011到2015年跌的非常慘，可以說是腰斬。2016年回暖，很多房子到現(xiàn)在都還沒有回到2010年的價(jià)格，比如有名的鳳凰島，炒到8萬，現(xiàn)在也就五六萬。

如果是*，去年上半年我都還在勸人去買海南，因?yàn)榍懊鎺啄暾{(diào)整的非常充分，而這一輪啟動(dòng)晚，也沒什么泡沫，但現(xiàn)在去買*的話有點(diǎn)晚了，如果你實(shí)在是錢多，想買著被套住呢，你就去買。

說到這里我再多說一句，2011-2015年這一輪海南雖然跌這么慘，但沒有出現(xiàn)像1991年的海南泡沫破滅后的一地雞毛，因?yàn)闀r(shí)代已經(jīng)不同了，那時(shí)候全國有錢人很少，去海南只是淘金，但現(xiàn)在去海南買房的都是全國有錢人，他們虧了也不會(huì)跳樓，而且市場的需求還是有的，也逐漸從純*，過度到養(yǎng)老度假的真實(shí)剛性需求。所以海南樓市的泡沫也在逐漸縮水，經(jīng)過幾輪調(diào)控?cái)D壓后，會(huì)更加健康。

但基本上可以預(yù)見，自貿(mào)區(qū)一出，很多*還是會(huì)去炒作沒有限購的地方，不過政府傻嗎？下一步就是調(diào)控沒有限購的地方，限售五年，要求社保5年，然后你的*又妥妥的被套住了。

然后，故事又重演一次。

只不過呢，這一次因?yàn)檎{(diào)控即時(shí)，所以?？诤腿齺啠约捌渌呀?jīng)調(diào)控的城市泡沫，不如上一次2010那么大，現(xiàn)在的價(jià)格也就是回到2010年的價(jià)格而已，想想峰跟進(jìn)的*客被套8年是什么感受？

除了海口和三亞，其他的一些小城市，其實(shí)只適合度假，度假何必買房呢，住酒店不是更方便嗎，而且度假你一年能去幾次，去幾次估計(jì)你就不想去了，養(yǎng)老都不是特別適合，一是人氣問題，二是醫(yī)療配套，老人突然生個(gè)病，其他城市醫(yī)療條件也達(dá)不到。

一萬多一平米去那些幾十萬人口的小城市買，你還指望漲到幾萬去？指望東北人年年都往海南移嗎？房價(jià)漲太高了，別人也住不起了，那就換城市了，去廣東，去北海養(yǎng)老不是也挺好的嗎？

說實(shí)話，海南的房子流動(dòng)性太差了，漲價(jià)的都是新房，二手房除了?？谌齺喣銐焊u不掉。你要是有錢去買那些小城市，還不如買你們省會(huì)城市，以后全國的很多省會(huì)城市，還是有前途的。

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