調(diào)控加碼“三價合一”深圳房價連跌19月 2018房價下跌已成定局

調(diào)控加碼之后的深圳樓市迎來了房價"19連跌"。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的4月份樓市數(shù)據(jù)顯示：全市二手住宅成交量較上月雖有上升，但較去年同期下降6.41%，一手住宅均價連續(xù)19個月下降，打擊投機炒房、防止*違規(guī)流向房地產(chǎn)市場效果初顯。

為了遏制二手房交易過程中"陰陽合同"和"高評高貸"現(xiàn)象，3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布規(guī)定，商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的值作為計算基數(shù)確定貸款額度。這意味著深圳二手房交易中涉及的房屋真實成交價、網(wǎng)簽備案合同價、銀行貸款評估價三個價格將不再各自獨立計算。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，過去交易雙方通過報低價格來避稅，或者通過提高銀行評估價變相降低首付比例的行為，在新政實施后將難以實現(xiàn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新政對一手住宅的影響雖然不大，但增加了一些二手房置業(yè)者的購房成本，二手房市場部分置業(yè)觀望情緒較濃厚，部分片區(qū)業(yè)主賣房熱情也有所下降。

一名中介人士給記者算了一筆賬，假設(shè)一套房屋實際成交價為600萬元，網(wǎng)簽備案合同價定為500萬元。"三價合一"政策實施前，銀行貸款評估價可達600萬元，按首套房三成首付計算，買方需支付180萬元首付；政策實施后，銀行貸款評估價只能取較低值的網(wǎng)簽備案合同價，按500萬元的七成計算可貸款額為350萬元，買方需要支付的首付為250萬元。相較之下，首付增加了70萬元。如果購房者想要像政策出臺前貸那么多款，則需要多支出二三十萬元的稅費。

深圳龍華水榭春天的業(yè)主小張，年初因為孩子要上幼兒園，本來考慮將房子出售然后換到福田百花片區(qū)居住，一個多月的時間里看了20多套房子，正準備出手，"三價合一"的政策出來后，他買房要多出幾十萬元的稅費，只好作罷。

"去年4月，我們片區(qū)每帶看16次左右能有一套房成交；今年4月帶看成交比明顯下降，大概每帶看27次才能成交一套房。"深圳南山麒麟花園商圈的地產(chǎn)中介李先生告訴記者，片區(qū)內(nèi)近期二手房成交量較去年同期下降15%，除了置業(yè)者觀望情緒濃厚之外，業(yè)主掛牌套數(shù)下降了三分之一，甚至出現(xiàn)了學位房房源斷檔現(xiàn)象。

此外，根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，4月9日至22日，除福田區(qū)之外，全市二手住宅報價連續(xù)兩周下調(diào)。

根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會1日公布的數(shù)據(jù)，4月全市共成交5897套二手住宅，環(huán)比上升4.89%，同比下降6.41%。業(yè)內(nèi)人士表示，深圳樓市二手房成交量大約是新房的3倍，早已進入"存量時代"，"三價合一"的殺傷力很大，必然會導(dǎo)致二手房交易下滑。由于成交數(shù)據(jù)的滯后性，目前效果還沒有完全體現(xiàn)出來。

由于稅費增加較多，也有部分置業(yè)者將目光轉(zhuǎn)向了新房市場。數(shù)據(jù)顯示，深圳2018年4月新建商品住宅成交均價為54169元/平方米，環(huán)比下降0.03%，同比下降0.82%；成交套數(shù)1934套，環(huán)比下降4.68%。2016年10月深圳實施調(diào)控政策加碼限購、限貸，目前深圳樓市仍延續(xù)了該輪調(diào)控的趨勢，新房價格連續(xù)19個月下降。

此外，深圳也在加快構(gòu)建"租購并舉"等長效機制。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，作為人口快速流入的超大城市，深圳約有80%的住房為*房。目前，國企、開發(fā)商、專業(yè)*機構(gòu)、村集體股份有限公司、政府、銀行等多方爭相進入*行業(yè)，力求提高*服務(wù)品質(zhì)；政府也在加大*房源供給，并通過金融創(chuàng)新、稅收優(yōu)惠、財政補貼等*，培育和發(fā)展住房*市場，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。