每一次房價(jià)調(diào)整,都是剛需入場(chǎng)機(jī)會(huì),這一機(jī)會(huì)稍瞬即逝。然而,*的抄底時(shí)機(jī),并非樓市剛剛調(diào)整之際,也非房價(jià)下跌趨勢(shì)確立之時(shí),更不是苦等樓市跌到谷底的機(jī)會(huì)。樓市調(diào)整時(shí),市場(chǎng)情緒游移不定,房價(jià)只會(huì)來回波動(dòng);下跌趨勢(shì)確立之時(shí),一切才剛剛開始;樓市跌到谷底固然是好,但沒人知道真正的底在哪里。那么,到底什么時(shí)候抄底*合適?(推薦閱讀:2019年房價(jià)走勢(shì)大局已定!未來5到10年房價(jià)走勢(shì)如何?心里有譜了)
一、歷史上的兩次大跌
不熟悉歷史,就無法認(rèn)清現(xiàn)在。在中國20年樓市上行周期里,至少有兩次大回調(diào)。*次是2008年,受全球金融危機(jī)影響,樓市出現(xiàn)大調(diào)整。這一年,廣州房價(jià)一度下跌30%,深圳房價(jià)*回撤36%,而到了2009年河2010年,這兩大城市不約而同走出翻倍行情。(詳見《那一年,廣深房價(jià)大跌30%》)
第二次是2014年,樓市高庫存問題突出,一二線城市房價(jià)全面回撤,三四線城市成交量萎靡。直到2015年多輪降準(zhǔn)降息齊上陣,加上政策全面寬松,樓市才又重回上升通道。接著在漲價(jià)去庫存和棚改貨幣化的強(qiáng)刺激下,幾乎所有城市都走出翻倍行情。
在中國樓市里,一直都有房價(jià)“只漲不跌”的神話。這兩次調(diào)整,正是對(duì)這一神話的反駁。顯然,樓市運(yùn)行的真相是:房價(jià)漲起來一飛沖天,跌起來也會(huì)一瀉千里。買在高點(diǎn)的人,固然不會(huì)永遠(yuǎn)在山頂上站崗,但與后來者相比,承受的風(fēng)險(xiǎn)與獲得的*,都不可同日而語。
二、何時(shí)是底?
從現(xiàn)在回望過去,我們或許斬釘截鐵,認(rèn)為*的抄底時(shí)機(jī)就在2008年和2014年。但這是后來者思維,沒有誰全能全知。在不確定面前,有兩個(gè)問題需要回答。
其一,身處其中,你知道什么時(shí)候是底?以廣州為例,2007年10月,廣州房價(jià)攀上階段性高點(diǎn)11574元,而到了2008年3月,跌到9300元,跌幅為19.6%,隨后在4月份迅速反彈回10996元。但到了2008年年底,房價(jià)進(jìn)一步跌到8000元,跌幅擴(kuò)大到30%以上。顯然,2008年4月不是底,2008年12月也沒到真正的低點(diǎn),如果房價(jià)一下跌就蜂擁而入,被套個(gè)20%也不是什么難事。
其二,市場(chǎng)情緒極度悲觀,你敢不敢進(jìn)去抄底?無論是2008年還是2014年,房價(jià)下跌的同時(shí),伴隨著土地流拍、降價(jià)維權(quán)以及房企裁員。連身在其中的開發(fā)商都紛紛收緊擴(kuò)張步伐,遑論一般購房者。這個(gè)時(shí)間點(diǎn),固然房價(jià)已經(jīng)到了低點(diǎn),也不會(huì)有多少人敢于進(jìn)場(chǎng)抄底。除了*盤龐大且不在乎損失的土豪們,大多數(shù)人都冒不起這個(gè)險(xiǎn)。
三、*的抄底時(shí)機(jī)
那么,*的抄底時(shí)機(jī),是什么時(shí)候?*是,在樓市開始復(fù)蘇時(shí)。
于歷史而言,這是2009年四萬億大*正式啟動(dòng)之際,是2015年一年五次降準(zhǔn)六次降息全面開動(dòng)之時(shí),是“樓市去庫存”被定為年度任務(wù)之際,是“棚改貨幣化”全面加碼之時(shí)。為什么選擇這個(gè)時(shí)機(jī)?
*個(gè)原因是,中國樓市是典型的政策市。當(dāng)政策放松信號(hào)重啟時(shí),意味著房價(jià)下跌已經(jīng)觸及有關(guān)方面所能承受的尺度。當(dāng)然,政策放松信號(hào)重啟,房價(jià)未必就能迅速反彈。因?yàn)闊o論市場(chǎng)情緒的修復(fù),還是寬松政策的落地,都需要時(shí)間。繼續(xù)看歷史,到2014年底,除北上廣深之外,全國42個(gè)城市全部取消限購,但只有廈門深圳兩地房價(jià)開始復(fù)蘇,多地仍在繼續(xù)探底。直到2015年一年五次降準(zhǔn)六次降息開啟之后,二線城市房價(jià)才正式步入復(fù)蘇通道。而三四線城市,則要看2016年底棚改貨幣化全面加碼之際。所以,在政策市,跟著政策走是保險(xiǎn)選擇。當(dāng)行政管制與金融管控接連放松時(shí),那就意味著進(jìn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)到來。
第二個(gè)原因是,右側(cè)交易,在樓市是相對(duì)安全的選擇。右側(cè)交易是個(gè)股市術(shù)語,簡單點(diǎn)說就是在上升趨勢(shì)確立時(shí)買入,而不是在下跌趨勢(shì)加大時(shí)抄底。右側(cè)交易固然買不到*點(diǎn),但相比于抄底抄到山腰上,則更為穩(wěn)妥,且更適合剛需。有人說,剛需無論什么時(shí)候入場(chǎng)都合適。言外之意是,反正用來自住,能夠承受風(fēng)險(xiǎn),即使在高位站崗也不用怕。這顯然是不負(fù)責(zé)任的論調(diào),為什么*者可以謹(jǐn)慎,剛需就必須一往無前?
相比而言,剛需依靠六個(gè)錢包湊齊的首付,比*者手中富余的*更加重要,更難以承受房價(jià)大幅回調(diào)所帶來的沖擊。
所以,越是剛需,越需要謹(jǐn)慎。
四、現(xiàn)金為王
美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、《房地產(chǎn)周期百年史》作者霍伊特發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象。他在對(duì)芝加哥地區(qū)100年房價(jià)走勢(shì)進(jìn)行分析時(shí),發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)大周期的年限是18年,而小周期則是三到五年。這個(gè)周期律早已為人所熟知,真正有意思的是另一個(gè)發(fā)現(xiàn)?;粢撂卣f,**多的人,是在危機(jī)期間抄底的人,但這些人往往不是專家,而是皮貨商和零售商。因?yàn)楫?dāng)房價(jià)真正下跌時(shí),專家可能也趕上了低迷時(shí)期,手中的流動(dòng)現(xiàn)金極度匱乏。
所以,那些在房價(jià)暴漲期大肆加杠桿的*者,一旦遭遇房價(jià)下跌,不僅自己的現(xiàn)金流會(huì)成問題,而且面對(duì)兩成乃至三成的房價(jià)回撤,也會(huì)喪失*的機(jī)遇。而在樓市巨輪剛剛調(diào)整時(shí)就蜂擁抄底的人,也很容易陷入困境。抄底,*怕的是抄到半山腰,當(dāng)?shù)渍嬲齺砼R時(shí),手中沒有現(xiàn)金可用了?,F(xiàn)金流的重要,于房企而言,也是如此。2015年到2018年,一眾二線房企,通過高周轉(zhuǎn)與高負(fù)債,迅速躋身到*陣營。但形勢(shì)一旦逆轉(zhuǎn),高負(fù)債就成為損及根本的拖累,輕者傷筋動(dòng)骨,重者萬劫不復(fù)。(詳見《活下去!抄底萬達(dá)一年后,“華南首虎”深陷困局》)
這個(gè)時(shí)間點(diǎn),誰有充足的現(xiàn)金流,誰就有瘋狂抄底的機(jī)會(huì)。
五、春天會(huì)來,但先要熬過冬天
雖然春天一定會(huì)到來,但不是每個(gè)人都能熬過冬天。以香港為例,從2003年到2018年,香港樓市拉出一條壯觀的大陽線,房價(jià)翻了7倍有余。只要在這其中任何一年買入,*都頗為可觀。然而,很多人只知道香港房價(jià)漲出天際,卻不知道香港房價(jià)曾經(jīng)大跌70%。從1997年到2003年,香港房價(jià)指數(shù)從*的102.93下跌到*點(diǎn)的31.77,下跌超過70%。
換言之,如果你在1997年以200萬的價(jià)格入手一套住宅,五年過去,這套房子只剩下60萬左右的價(jià)值。這時(shí)候,房子大幅貶值,但債務(wù)一點(diǎn)都沒少,就是賣掉房子,也不足以償還銀行的債務(wù)。當(dāng)時(shí),一夜之間,無數(shù)香港家庭淪為“負(fù)資產(chǎn)者”。當(dāng)然,從歷史的大趨勢(shì)來看,只要熬過這5年,又是朗朗晴天。房價(jià)又會(huì)從60萬攀升到四五百萬,一切烏云都將消散。
但問題是,當(dāng)房價(jià)跌破首付,資產(chǎn)不斷貶值,而銀行貸款債務(wù)卻一點(diǎn)都不少,賣掉房子都不足以償還債務(wù)。更不用說,房價(jià)暴跌的市場(chǎng),根本就不會(huì)有人接盤。
那幾年,“燒炭自殺”成了時(shí)常見諸于媒體的熱詞。
六、樓市調(diào)控逆轉(zhuǎn)的信號(hào)
樓市巨輪的調(diào)整,從來都不是一蹴而就的,它需要反復(fù)的試探與確認(rèn),由此也帶來市場(chǎng)情緒的起起落落,乃至房價(jià)本身的震蕩。在此期間,由于利益因素的存在,各種小道消息也會(huì)甚囂塵上。取消限購的謠言滿天飛,呼吁政府救市乃至放水的聲音一直都不缺乏,“樓市爆出大消息”之類的標(biāo)題黨更是甚囂塵上。當(dāng)這些現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí),并不意味著樓市調(diào)控發(fā)生逆轉(zhuǎn),而是有些人希望調(diào)控發(fā)生逆轉(zhuǎn)。真正的放松信號(hào),從來都不是一些從業(yè)人員的鼓吹與蠱惑,而需要實(shí)質(zhì)性的政策落地。
就常規(guī)而言,樓市真正的寬松只有兩個(gè):一是降息以及放水重啟,二是限購陸續(xù)取消以及其他調(diào)控政策次第松動(dòng)。放水能否啟動(dòng),受制于貿(mào)易爭端能否平息、美聯(lián)儲(chǔ)加息進(jìn)程是否收縮;限購及限售會(huì)否取消,則取決于經(jīng)濟(jì)基本面和金融風(fēng)險(xiǎn)壓力。如果外界大環(huán)境沒有太大變化,內(nèi)部的政策調(diào)整就無從談起,樓市冰封的期限只會(huì)進(jìn)一步延長。
總之,不要被標(biāo)題黨蠱惑,也不要被市場(chǎng)的紛雜信息誤導(dǎo),拿好現(xiàn)金,等待時(shí)機(jī)。(文章來源于:鳳凰財(cái)經(jīng))
以上就是關(guān)于房價(jià)下跌,剛需何時(shí)入場(chǎng)?這是一份*誠懇的抄底指南的相關(guān)內(nèi)容,希望能對(duì)大家有幫助!齊裝網(wǎng),中國知名大型裝修平臺(tái),裝修領(lǐng)導(dǎo)品牌。如果想下一番心思裝修設(shè)計(jì),建議您申請(qǐng)齊裝網(wǎng)的*設(shè)計(jì)服務(wù),通過專業(yè)設(shè)計(jì)師的現(xiàn)場(chǎng)量房幫您規(guī)劃合理的空間布局和精美設(shè)計(jì)。
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