二手房在選購(gòu)的時(shí)候要注意什么？

姜工

您好，深圳領(lǐng)航裝飾很高興為您解答：
購(gòu)買二手房首先要注意房屋出賣人是否是房屋的產(chǎn)權(quán)人或者產(chǎn)權(quán)共益人，在這個(gè)過(guò)程中還要詢問(wèn)房東的婚姻狀態(tài)，如果房屋是婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)，則賣房需要夫妻二人都到場(chǎng)，并表示同意意見(jiàn).
其次，購(gòu)買二手房之前，要注意查看房屋的情況，比如房屋的質(zhì)量,位置,周邊的環(huán)境，鄰里的性格等，一旦買了房，就要被動(dòng)接受這些因?yàn)榉课莓a(chǎn)生的關(guān)系了.
再次，在合同簽署之前一定落實(shí)一下房屋的抵押狀況，看看房屋是否抵押銀行或抵押他人，在沒(méi)有辦理解押之前，房屋是無(wú)法進(jìn)行交易的.
，由于涉及到購(gòu)房的分期支付，而且辦理房產(chǎn)過(guò)戶需要一到兩個(gè)月的時(shí)間，為了財(cái)產(chǎn)安全起見(jiàn)，建議找一家中介機(jī)構(gòu)來(lái)辦理或者委托公積金中心代管購(gòu)房.在交接的過(guò)程中，提前跟房主協(xié)商好房屋內(nèi)哪些東西不能動(dòng)，哪些東西可以搬走，然后形成清單，交房的時(shí)候按照清單來(lái)對(duì)接.

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潘先生

辦理二手房過(guò)戶流程如下：
1 ， 買賣雙方在已經(jīng)選擇好的中介公司那里進(jìn)行相關(guān)的手續(xù)登記，并交納定金，合同辦理是 前提基礎(chǔ).
2 ， 手續(xù)辦理完畢后，中介公司開(kāi)始為買家到相關(guān)銀行辦理貸款手續(xù).貸款申請(qǐng)時(shí)間比較嚴(yán) 格，時(shí)間多數(shù)為半個(gè)月，當(dāng)然每個(gè)地區(qū)不一樣.待銀行審批后，獲得同意發(fā)放后， 開(kāi)始辦理過(guò)戶手續(xù).
3 ， 按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記要求，到產(chǎn)權(quán)登記中心那里，買賣雙方需準(zhǔn)備規(guī)定的資料以備過(guò)戶.
4 ， 中介公司的人帶著買賣雙方及相關(guān)資料，到地稅局辦理核稅繳稅手續(xù)，地稅局出具稅務(wù) 收據(jù)
5 ， 然后又回到交易中心，進(jìn)行遞交契稅,營(yíng)業(yè)稅收據(jù)和雙方所有過(guò)戶所需的證件，填寫 <房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)>，領(lǐng)取受理通知單，同時(shí)補(bǔ)齊房屋印花稅.
6 ， 滿20個(gè)工作日后(每個(gè)地區(qū)時(shí)間可能不太一樣)，有專門的人會(huì)通知，前往交易中心領(lǐng) 取房產(chǎn)證.這個(gè)時(shí)候，銀行那邊也會(huì)下達(dá)通知，買方準(zhǔn)備開(kāi)始供房了.

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是舊人還是新友

　　很多選二手房的年輕人是暫時(shí)過(guò)渡而非長(zhǎng)久居住，也許因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件好了，也許因?yàn)閺亩耸澜缱優(yōu)槿谥遥苍S因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)變動(dòng)等等，這套房子就要轉(zhuǎn)手或出租，所以在購(gòu)房時(shí)還要兼顧其*潛力。新人在買房時(shí)盡量選擇購(gòu)買一居或二居的小戶型二手房，便于日后出租出售，獲取*。

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流浪的飛鷹

　　二手房根據(jù)其建成年代不同，房屋品質(zhì)、室內(nèi)布局也不盡相同。從房屋的室內(nèi)裝修情況來(lái)看，簡(jiǎn)裝、精裝檔次不等，新人們可以根據(jù)自身需求、經(jīng)濟(jì)條件選擇。很多新人選擇購(gòu)買二手房的一個(gè)重要原因就是因?yàn)槠浔旧韼аb修，可以省去不少人力和財(cái)力。
　　如果是選擇簡(jiǎn)裝的二手房，要以后自己裝修的話，要格外注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因?yàn)檠b修好了還有一個(gè)晾曬通風(fēng)的時(shí)間，至少要1-2個(gè)月。

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格子襯衫

　　了解原房主賣房目的
　　買二手房做婚房會(huì)格外講究“好兆頭”，因此新人在買二手房的時(shí)候必須要格外注意原房主的賣房目的，尤其是一些明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房屋，反常的必有隱情，甚至都有可能是兇宅。若是等到入住后才知道”內(nèi)幕“，新婚的心情必定會(huì)受到影響。一般情況下房主不會(huì)主動(dòng)告訴你實(shí)情，需要向物業(yè)、鄰居等多方詢問(wèn)。
　　選對(duì)小區(qū)地段和配套
　　所在的小區(qū)地段和配套是非常重要的，要盡量選擇距離兩人工作單位較近的區(qū)域或者交通發(fā)達(dá)的區(qū)域買房，這樣也會(huì)降低交通成本，節(jié)約上班時(shí)間。
　　年輕人平常喜歡下館子、K歌、逛街、健身等，所以周邊商業(yè)配套齊全也十分必要。一般來(lái)講，距離小區(qū)500米以內(nèi)有較大的綜合超市、菜市場(chǎng)、銀行、醫(yī)院等場(chǎng)所。如果小區(qū)門口或小區(qū)里有24小時(shí)的便利店，那就再好不過(guò)了。

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劉哲

1,確定二手房是否允許出售
如果公有住房"房改"售房時(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán).所以，一定要征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位同意所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面意見(jiàn)，并簽章.
2,確定房屋所有權(quán)是否真實(shí),完整,可靠
房屋所有權(quán)人是否與他人擁有共有權(quán)關(guān)系，房屋有無(wú)其他債權(quán),債務(wù)糾紛.重要的是，一定要由賣方出示,提供合法的房屋所有權(quán)證.
3,確定二手房的準(zhǔn)確建筑面積是否和產(chǎn)權(quán)證一樣
合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi).此外，還要考察 地段,環(huán)境,價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu),格局,采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題.
4,雙方是否履行二手房的程序，買賣雙方必須要簽訂<房屋買賣合同>，并到房屋所在區(qū),縣國(guó)土房管 局市場(chǎng)交易管理部門，辦理已購(gòu)住房出售登記,過(guò)戶和繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù).
5,了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)
6,明確付款
7, 確定交房時(shí)間 另外，雙方的其他約定也需在合同中注明 .
8,違約責(zé)任不容忽視
買賣雙方在合同約定時(shí)清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生.如悔約 責(zé)任,違約金款項(xiàng),逾期付款責(zé)任,滯納金款項(xiàng)及其他違約情況等.

二手房交易流程：
1,買方
了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū),身份證件及其它證件.
2,簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同.至少簽訂一式三份的房屋買賣合同.
3,辦理過(guò)戶
買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查.買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易.
4,繳納稅費(fèi)
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定.比如房改房,危改回遷房,經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的.
5,辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證.
6,銀行貸款
對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放.
7,打余款完成交易

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