由于出賣(mài)人的原因，商品房未取得房產(chǎn)證，能解除合同么？誰(shuí)能給點(diǎn)建議？

你不在了

購(gòu)買(mǎi)期房要關(guān)注以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：
1、房屋延期交付使用風(fēng)險(xiǎn)。假如開(kāi)發(fā)商不能按照合同約定的時(shí)間交房子，首先購(gòu)買(mǎi)者不能如期入住，房屋的使用居住功能就無(wú)法體現(xiàn)，就像購(gòu)買(mǎi)期房作為婚房，可能婚禮的時(shí)間到了房子還沒(méi)布置好，這就產(chǎn)生一些麻煩。另外假如屬于*性的購(gòu)房者延遲收取*回報(bào)時(shí)間，也就是延遲了回收利息及利潤(rùn)的時(shí)間。
2、房屋質(zhì)量不確定的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商由于市場(chǎng)信譽(yù)和*實(shí)力等方面的原因，購(gòu)房者看到房子時(shí)可能房屋的建筑質(zhì)量、建筑裝飾材料、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等與購(gòu)房合同中的存在差異，其中*應(yīng)該關(guān)注的是房屋建筑面積的變化和裝修情況的不符。
3、房產(chǎn)證無(wú)法按時(shí)取得的風(fēng)險(xiǎn)。由于多方面的原因，使開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期獲得整個(gè)項(xiàng)目的房屋權(quán)屬證件，購(gòu)房者也就無(wú)法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件，就可能引發(fā)購(gòu)房者蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)?！拔遄C”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》?！岸?shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。“五證”保證的是所購(gòu)房屋屬合法交易范疇，預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)?！皟蓵?shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。除此之外期房購(gòu)買(mǎi)的關(guān)注事項(xiàng)有：
（一）明確要求開(kāi)發(fā)商按期交付符合交付使用條件的商品房。依照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第30條規(guī)定，“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)房人”。這里的交付使用條件應(yīng)包括法定的和約定的兩個(gè)方面，開(kāi)發(fā)商除了要按《合同法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等法律、法規(guī)中規(guī)定的條件交付房屋外，還應(yīng)按與預(yù)購(gòu)人簽訂的商品房預(yù)售合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議中約定的條件交付商品房。同一個(gè)時(shí)間段里，預(yù)購(gòu)人還有權(quán)要求出賣(mài)人按期交付商品房。假如出賣(mài)人沒(méi)有如期履行交付義務(wù)，應(yīng)依照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；超過(guò)合同約定的期限，出賣(mài)人仍不能交付商品房的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同。
（二）明確要求開(kāi)發(fā)商保證交付的商品房不存在權(quán)利瑕疵。依照《合同法》第150條規(guī)定，出賣(mài)人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買(mǎi)受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。在商品房預(yù)售中也同樣如此，在商品房預(yù)售合同簽訂后，預(yù)購(gòu)人享有要求所購(gòu)買(mǎi)的商品房不存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利，出賣(mài)人應(yīng)對(duì)所售商品房不存權(quán)利瑕疵負(fù)有擔(dān)保義務(wù)。出賣(mài)人不得擅自將已出售房屋轉(zhuǎn)賣(mài)或抵押給第三人，任何引發(fā)購(gòu)房人的法定權(quán)利受到限制或不能完全實(shí)施對(duì)房屋標(biāo)的物的所有權(quán)的，出賣(mài)人都應(yīng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
（三）明確要求開(kāi)發(fā)商交付的商品房不存在質(zhì)量瑕疵。我國(guó)合同法第153條之規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物；出賣(mài)人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求。依照房屋質(zhì)量瑕疵對(duì)預(yù)購(gòu)人合同目的能否實(shí)現(xiàn)的影響程度不同，開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任也有所不同。
（四）明確要求出開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)及人住手續(xù)。依照合同履行中的協(xié)助履行的原則，無(wú)論預(yù)購(gòu)人是否委托出賣(mài)人代辦房產(chǎn)證，出賣(mài)人都有責(zé)任協(xié)助預(yù)購(gòu)人辦理房產(chǎn)證。通常情況下，辦理房產(chǎn)證應(yīng)在房屋竣工驗(yàn)收并人住后的三個(gè)月內(nèi)辦理完畢。假如在規(guī)定的期限內(nèi)不能辦理完畢，預(yù)購(gòu)人可以給出賣(mài)人一定的寬限期。在寬限期內(nèi)仍不能辦理完畢，那么預(yù)購(gòu)人可要求出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任，支付一定數(shù)額的違約金；假如購(gòu)房人在人住一年以后仍拿不到房產(chǎn)證，就應(yīng)該查明不能按期辦理房屋所有權(quán)證的原因。假如是項(xiàng)目本身合法而只是由于驗(yàn)收滯后或出賣(mài)人工作效率不高，那么購(gòu)房人應(yīng)督促出賣(mài)人盡快完成其應(yīng)盡的義務(wù)。假如是項(xiàng)目違法或已經(jīng)抵押，那么購(gòu)房人應(yīng)盡快作出決策，或退房，或要求出賣(mài)人承擔(dān)損失，以免拖延而過(guò)了訴訟時(shí)效，使損失擴(kuò)大。

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故事續(xù)不上

不可以，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條款第
(四)項(xiàng)規(guī)定：“預(yù)售商品房須向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！狈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)該向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證，否則，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。《人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，不過(guò)在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！蓖瑫r(shí)，該解釋第九條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，引發(fā)合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明?！本捅景付?，你們與房產(chǎn)公司簽訂合同時(shí)，對(duì)方故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)與你們簽訂預(yù)售合同，若在你們起訴前房產(chǎn)公司取得商品房預(yù)售許可證明的，該合同可以認(rèn)定有效，否則為無(wú)效。你們完全可以通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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把學(xué)術(shù)風(fēng)格

依照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第34條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。如開(kāi)發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購(gòu)房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在購(gòu)房合約約定由開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證的情況下，開(kāi)發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任實(shí)際包括哪些呢？
(一)賠償損失。開(kāi)發(fā)商不按照合同約定按時(shí)為購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證的話，會(huì)給購(gòu)房者造成經(jīng)濟(jì)損失，因此法律規(guī)定開(kāi)發(fā)商逾期不辦理房產(chǎn)證的話，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。實(shí)際怎么賠償，稍后再就您解答。
(二)解除購(gòu)房合同。依照《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第19條的規(guī)定，由于出賣(mài)人原因引發(fā)*逾期一年的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和要求出賣(mài)人承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。這就是說(shuō)，假如開(kāi)發(fā)商不按照購(gòu)房合同辦理房產(chǎn)證長(zhǎng)達(dá)一年以上的，那么購(gòu)房者可以要求解除購(gòu)房合同，并且要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。開(kāi)發(fā)商不辦房產(chǎn)證怎么賠償？開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任如何確定呢？依照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，出賣(mài)人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料致購(gòu)房者未按期取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，賠償?shù)?以合同中是否有相關(guān)約定為標(biāo)準(zhǔn)分為兩種：
(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理；
(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同未約定違約金處理辦法的，按已付購(gòu)房款，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因出賣(mài)人未按期提交房屋權(quán)屬登記材料，致購(gòu)房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋權(quán)屬證書(shū)超過(guò)一年的，購(gòu)房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。

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