土拍溢價(jià)率

土拍溢價(jià)率實(shí)際上值得就是土地溢價(jià)率，指的是超出計(jì)算所有成本在內(nèi)的土地價(jià)格所占的百分比。

1、溢價(jià)簡(jiǎn)單的解釋，就是指超出原本土地所有成本價(jià)格的部分。而溢價(jià)則是指比原來(lái)的價(jià)格高，高出的部分用百分比進(jìn)行表示，值得就是溢價(jià)率，也就是我們所說(shuō)的漲幅。 

2、土拍溢價(jià)率的計(jì)算公式為：

土地溢價(jià)率=（競(jìng)拍成交價(jià)格-土地成本價(jià)）/土地成本價(jià)**。

土地的成本價(jià)，包括征地費(fèi)、開(kāi)墾費(fèi)、青苗費(fèi)等補(bǔ)償村民的錢，以及評(píng)估費(fèi)等管理費(fèi)用。簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，就是土地收歸國(guó)有儲(chǔ)備后到拿出來(lái)招拍掛為止所有的支出費(fèi)用總和。 

3、在土地拍賣當(dāng)中，如果土地溢價(jià)率越高的話，那么就表示未來(lái)樓市上漲的行情就越好。但是有些地方在土地拍賣時(shí)，如果土地競(jìng)價(jià)的溢價(jià)率超過(guò)一定比例，那么是可以現(xiàn)場(chǎng)終止拍賣的，轉(zhuǎn)而采取其他*出讓土地。

樓面價(jià)與溢價(jià)率與房?jī)r(jià)的關(guān)系是什么？首先要知道樓面價(jià)代表的是什么？

1、樓面價(jià)是單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻鲎寖r(jià)格，是出讓土地價(jià)格除以該土地允許的*建筑面積計(jì)算得到的。而*建筑面積又受政府批準(zhǔn)的容積率控制。

通俗的解釋是，樓面價(jià)表示該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。

樓面價(jià)的計(jì)算方法： 

樓面價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率

規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率

容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積

2、房?jī)r(jià)指的是建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

房?jī)r(jià)的計(jì)算方法： 

房?jī)r(jià)＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格

3、樓面價(jià)與溢價(jià)率與房?jī)r(jià)

商品房的*終售價(jià)，也就是房?jī)r(jià)當(dāng)中包括了樓面價(jià)，而溢價(jià)率有直接關(guān)系著開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格。

總的來(lái)說(shuō)就是，溢價(jià)率發(fā)生在開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)候，樓面價(jià)發(fā)生在開(kāi)發(fā)商建設(shè)中，而房?jī)r(jià)則是發(fā)生在開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)銷售中。溢價(jià)率和樓面價(jià)都對(duì)*終的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響。 

土地的溢價(jià)率與房產(chǎn)價(jià)值存在直接的*，那么土地溢價(jià)率高的房產(chǎn)會(huì)升值嗎？

1、對(duì)于土地溢價(jià)率的問(wèn)題，可以舉個(gè)例子來(lái)看。如果某塊土地的標(biāo)價(jià)是100萬(wàn)，但是*成交價(jià)是200萬(wàn)，那么這塊土地就是溢價(jià)土地，其溢價(jià)率就是*。

2、在土地拍賣當(dāng)中，土地競(jìng)價(jià)的溢價(jià)率超過(guò)一定比例，那么現(xiàn)場(chǎng)會(huì)直接中止拍賣，采取“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”或“限地價(jià)、競(jìng)配建”等*來(lái)出讓土地。主要目的是為了印制房?jī)r(jià)的上漲。 

3、溢價(jià)率*的話，那么則說(shuō)明開(kāi)發(fā)商用了兩倍的價(jià)格拿地，這在無(wú)形當(dāng)中增加了開(kāi)發(fā)商的成本。那么開(kāi)發(fā)商如果想要保住其利潤(rùn)的話，那么就只有通過(guò)漲房?jī)r(jià)的*。

那么土地溢價(jià)率高必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的升高，至于房產(chǎn)是否會(huì)升值，主要還是要看房產(chǎn)所處的經(jīng)濟(jì)、政治、人文等環(huán)境。 

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