上海買售后公房的風(fēng)險 上海售后公房出售規(guī)定 上海售后公房產(chǎn)權(quán)歸屬

對于上海來說，售后公房是比較多的，它指的是原來是*的公房通過房改后，出售給原承租人，很多上海的老房子都是售后公房。那么上海買售后公房的風(fēng)險有哪些？今天小編就為大家詳細(xì)介紹，再來看看上海售后公房出售規(guī)定，以及上海售后公房產(chǎn)權(quán)歸屬，給有需要的朋友提供參考。 

一、上海買售后公房的風(fēng)險

1、另有產(chǎn)權(quán)人

上海的售后公房，往往是不止一個產(chǎn)權(quán)人的。按照94方案購買的售后公房，未登記產(chǎn)權(quán)人權(quán)益，產(chǎn)權(quán)證上只有一個人的名字，但可能還會存在其它的產(chǎn)權(quán)人，如同住人、職級人、工齡人等均有權(quán)要求確認(rèn)為產(chǎn)權(quán)共有人。因此買了這樣的售后公房，后期可能面臨糾紛。 

2、買賣合同無效

上海產(chǎn)權(quán)公房有些是有同住人的，如果未經(jīng)同住人同意，產(chǎn)權(quán)人將房屋出售給他人，那同住人可能會主張買賣合同無效，或者認(rèn)為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權(quán)利，因而拒絕遷出房屋。在一些案例中，法院駁回了買受人要求同住人遷出房屋的請求，買房者只能自認(rèn)倒霉。 

總結(jié)：上海買售后公房的*風(fēng)險，就是房屋另有產(chǎn)權(quán)共有人，這樣一來即使買到了房屋，也不能擁有房子的全部產(chǎn)權(quán)。不過基于不動產(chǎn)的公示和公信力，只要與房產(chǎn)證上的權(quán)利人簽訂了買賣合同，則其他的產(chǎn)權(quán)人不能以未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無效，其他的產(chǎn)權(quán)人可要求出售人承擔(dān)賠償責(zé)任。 

二、上海售后公房出售規(guī)定

1、根據(jù)《公有住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定，只有取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公房才能上市交易。

2、有8類已購公房不在交易范圍之內(nèi)。

（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或違反規(guī)定利用公款超過標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或補(bǔ)足房款及裝修費(fèi)的；

（3）該房產(chǎn)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）其中還包括產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已經(jīng)進(jìn)行抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）房產(chǎn)上市出售后形成新住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

三、上海售后公房產(chǎn)權(quán)歸屬

1、上海房改是1994年開始的，而我國的《房地產(chǎn)管理法》是1995年才生效的，94年*次房改時的政策規(guī)定只能在房地產(chǎn)權(quán)證上寫一個人的名字，由家庭成員協(xié)商將某一位成員的名字寫在房地產(chǎn)權(quán)證上。

2、上海售后公房產(chǎn)權(quán)糾紛還是比較多的，因此在購買之前，要弄清楚上海售后公房產(chǎn)權(quán)歸屬，一般歸屬于房地產(chǎn)權(quán)證上的那個人。 

3、上海市財(cái)政局和地稅局1999年11月發(fā)布的《關(guān)于深化本市住房制度改革若干財(cái)稅政策的通知》規(guī)定：

職工所購公有住房上市出售前后一年內(nèi)，又新購入住房的，按新購住房支付款高于售房收入的差額繳納契稅。說白了就是用購房價減去賣房價后在乘以*交契稅。適用此政策的需要符合三個條件：

（1）售后公房是*上市交易，再次交易的不適用（因?yàn)橐呀?jīng)不是售后公房性質(zhì)了）；

（2）售后公房售出和新房買入的時間間隔不超過一年，以買賣合同簽訂時間為準(zhǔn)；

（3）房屋產(chǎn)權(quán)為同一人。若新房子產(chǎn)權(quán)人為多人的，只要售后公房的產(chǎn)權(quán)人是新房產(chǎn)權(quán)人之一的，也適用。 

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