商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題以及開(kāi)發(fā)商避稅等等！有誰(shuí)說(shuō)說(shuō)看？

張三

“商住兩用房”，從名字上看，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，但在建筑術(shù)語(yǔ)中沒(méi)有這種稱(chēng)謂，這只是銷(xiāo)售方依照市場(chǎng)行情和產(chǎn)品的功能來(lái)定義的一個(gè)不規(guī)范的俗稱(chēng)。雖然“商住兩用房”已經(jīng)開(kāi)始在市場(chǎng)上銷(xiāo)售并被很多人認(rèn)可，不過(guò)商住兩用房與普通商品房區(qū)別不小，有意購(gòu)買(mǎi)商用兩用房的購(gòu)買(mǎi)者一定要認(rèn)清兩者的不同之處：
(1)使用年限我國(guó)法律上規(guī)定：住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時(shí)間以該地塊地上房屋參加房改之后個(gè)繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。工業(yè)用地50年教育、文化、體育、衛(wèi)生等土地使用年限為50年。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。綜合或者其他地50年。商住兩用房的土地使用年限按商用或者綜合用地確定即40年。
(2)生活成本很多商住兩用房的水電費(fèi)用是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算的，雖然每個(gè)區(qū)域在實(shí)際費(fèi)用上會(huì)有一些差異，但都要比純住小區(qū)的收費(fèi)高出不少，這無(wú)疑大大提高了生活成本。不過(guò)也有些開(kāi)發(fā)商大多在前期開(kāi)發(fā)中會(huì)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，商住房的水電費(fèi)用會(huì)按民用價(jià)格繳納，，購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢問(wèn)清楚

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俺女兒

1、商住兩用房子水電費(fèi)比民用高2倍。
2、原因：商住兩用房是商業(yè)用電比民用的高。商住兩用房的造價(jià)高。
3、延伸：商住兩用房和民用房的區(qū)別就可以看出了商住兩用房高的原因。
（1）產(chǎn)權(quán)年限不同。（民宅70年，商住50年、40年）
（2）未來(lái)使用費(fèi)不確定：水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。（簽合同一定要看下。合同上寫(xiě)的是民用水電費(fèi)還是商住水電費(fèi)繳付）。
（3）水費(fèi)差異。普通住宅項(xiàng)目初次購(gòu)買(mǎi)和未來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅為1.5%，而商住兩用房50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納。
（4）貸款條件限制。商住兩用房不能用公積金貸款就算貸款只有五六成按揭。貸款利率也很高，首付也很高。
（5）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。商住人防和消防的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，開(kāi)發(fā)商成本高。

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獨(dú)角兕

兩會(huì)后，發(fā)布了購(gòu)房新政策。其中規(guī)定購(gòu)買(mǎi)“商業(yè)用房“和“商住兩用房“的貸款首付款比例應(yīng)該不得低于50%和45%，同時(shí)貸款期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于同期同檔次利率的1.1倍。商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)：對(duì)于那種自由職業(yè)或居家辦公者，選取這種商住兩用房就要慎重了。由于，這兩種人雖然需要一定的辦公條件，但其購(gòu)買(mǎi)的主要目的還是住?！白　迸c“商”的要求不同種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，并且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對(duì)追求高舒適度的純居住業(yè)主來(lái)主，會(huì)帶來(lái)很多不安全和不安定的因素。第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在現(xiàn)在的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和辦公樓則還需按實(shí)際需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來(lái)說(shuō)，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。由此看來(lái)對(duì)于商住兩用樓，假如開(kāi)發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無(wú)疑是存在一定的消防隱患。第三，會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本，同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項(xiàng)目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國(guó)際學(xué)校、雙會(huì)所等，而假如做商住，就可以不做配套或少做配套。選取新型“商住兩用房”目前，市場(chǎng)上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它防止了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨(dú)立腳點(diǎn)建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，另外，彼此的電梯也是獨(dú)立運(yùn)行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做，一方面寫(xiě)字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫(xiě)字樓提供了購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。

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阿婆家

題主好，要的，購(gòu)買(mǎi)房屋性質(zhì)為“非住宅”的房子（例如商住兩用房，產(chǎn)權(quán)50年，不可遷入戶口，不可使用公積金貸款，可以使用*長(zhǎng)年限為十年的商業(yè)貸款，不限購(gòu)，不計(jì)入套數(shù)）不需要單身證明或結(jié)婚證。這類(lèi)性質(zhì)的房屋形式也比較多，覆蓋了公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅等等，看開(kāi)發(fā)商當(dāng)年拿地怎么確定的了，這類(lèi)房比較好賣(mài)，假如是住宅和非住宅搭配建設(shè)的話，開(kāi)發(fā)商可謂眼光獨(dú)到。

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