



2018年12月5日出版的“21世紀經(jīng)濟報道”,披露了一個關于棚改的大消息:在2019年的棚改計劃中,政府購買棚改服務模式將被取消。這意味著未來一年,棚改的“*供應”將被收緊,一大批經(jīng)濟狀況一般、財政收入不豐盈的三四五線城市,其樓市將失去部分動力?。ㄍ扑]閱讀:2019年樓市大局已定:樓市調控會放松嗎?未來3-5年房價走勢如何?)
報道說:
記者*獲悉,在2019年的棚改計劃中,政府購買棚改服務模式將被取消。具體而言,對于新開工的棚改項目,不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程,而是要求以發(fā)行地方政府債券*(棚改專項債)為主進行融資。
對此,多位分析人士均表示,叫停政府購買棚改服務模式主要是為了防范隱性債務風險。棚改新三年計劃還將繼續(xù)推進,但棚改規(guī)模和推進力度可能會較之前有所縮小。
估計很多讀者看完,仍然一頭霧水。我來解釋一下:
所謂“棚改”,全稱是“棚戶區(qū)改造”,是政府為改善困難家庭住房條件,而推動的對城鎮(zhèn)危舊住房的改造。在棚改過程中,困難家庭改善了住房,開發(fā)商獲得利潤,政府收獲了稅收和GDP,這是*。成本支出是:城市的密度(容積率)會提高,整體房價會上漲,全社會通過隱性的*來買單,而且是長期買單。
2016年到2017年,三四線城市樓市從“千里冰封”到“炙手可熱”,根本原因是政府實施了貨幣棚改。說白了,央行印錢給地方政府、開發(fā)商(低利息),他們來收購棚戶區(qū)住房,拿到錢的住戶去買新房。這相當于給三四線城市樓市注入了*,但減少了住房,房價自然上漲。上漲刺激大家買買買,于是樓市的車輪開始高速運轉。
到了今年三四線城市“去庫存”完成,房價也漲了很多,于是棚改收緊。先是減少了貨幣棚改的比例,今天這個消息則是說“政府購買棚改服務模式”將取消。
“政府購買棚改服務模式”,是把棚改的成本暫時計入地方預算,將來政府賣地(棚改中政府收回了原棚戶區(qū)土地)還錢。
這種**的好處是,地縣兩級政府具有主動性,可以隨時加大棚改力度。壞處是,有些城市人口增長緩慢,甚至流失,地方財政比較拮據(jù),如果將來賣地成績不理想,地方政府可能被債務拖垮。而且,這種債務是很難控制的,可能是隱性的。
更值得憂慮的是,一些非棚改項目,可能也被包裝成棚改項目來“購買服務”。這樣,現(xiàn)任的地方官員收獲了政績,把爛攤子留給了后任官員和國家。
國家目前對地方政府舉債的態(tài)度是:可以借錢,但要放在明面上,讓大家看到,受到審計和制約。
地方政府如果希望棚改,可以申請發(fā)行專項地方債(棚改債),來獲得*。但問題是,只有省級政府和計劃單列市才有資格發(fā)行地方債,比如山東省就只有省政府和青島市有資格,如果淄博要發(fā)債,就要向省里申請,然后由省里向財政部申請。至于縣和縣級市,面臨的申請層級就更多。
關鍵是:如果上面認為你的棚改項目可能“入不敷出”,就不會把額度給你,棚改就無法進行。
總之,在棚改*上,三四五線城市被“鎖喉”了!這當然是正確的,否則未來會一地雞毛,而且三四線城市房價還會漲漲漲,*終讓泡沫越吹越大。
此次棚改政策再次收緊,傳遞了一個重要信號:2019年的樓市調控不會放松,國家不希望房價繼續(xù)上漲,而是求穩(wěn)。
這種穩(wěn)不是成交量銳減的穩(wěn),而是維持一定熱度的穩(wěn)。對于希望三四五線樓市上漲的人來說,這是一個利空,而且是較大利空。未來三四五線城市的樓市將走向何方,還有中長線*價值嗎?我看法是,要區(qū)別對待。我一直主張把三四五線城市分為4類(這個分類常常被別人抄襲):
1、靠近一線城市、強二線城市的“三四五線城市”,并在有效輻射半徑內。比如廊坊、保定、嘉興、南通、惠州、中山等,這些城市是核心都市圈的成員,也有顯著人口增量,經(jīng)濟也比較活躍,因此不動產(chǎn)值得中長線看好。但如果買,要盡量靠近連接中心城市的地鐵(輕軌站)買。
2、不靠近中心城市,但也有顯著人口增量,城市占位比較理想,是片區(qū)中心的城市,或者被定位為省里的副中心。*典型的是徐州,此外南陽、宜昌、洛陽、九江、湛江、三亞也接近這種狀態(tài)。
3、既不靠近中心城市,也沒有“地利”(交通樞紐)也談不上“人和”(顯著人口增長)“天時”(省里的副中心),但地處中東部,人口基數(shù)巨大,比如濰坊、周口、阜陽、鹽城等,這類城市位置好配套好的房子,也可以長期持有,但金融屬性不大。
4、上述條件都不具備,經(jīng)濟人口增量不大、甚至流失的城市,GDP、人口、*總量等指標都不在全國城市前100名。主要是中西部的地級市,以及很多縣和縣級市,這些城市在棚改政策調整中受到影響*,它們的房價會長期跑輸大盤,而且流動性越來越差,空置率越來越高。
總之,如果全面降低貨幣棚改的力度,禁止政府購買服務的*棚改,三四五線城市的樓市將出現(xiàn)大分化。有增量人口、*支持城市將持續(xù)向上,缺乏支持的將進入裸泳狀態(tài)。(文章來源于:天天說錢 圖片采集于網(wǎng)絡)
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