樓市再曝大消息！三四線城市，大分化不可避免

2018年12月5日出版的“21世紀經(jīng)濟報道”，披露了一個關于棚改的大消息：在2019年的棚改計劃中，政府購買棚改服務模式將被取消。這意味著未來一年，棚改的“*供應”將被收緊，一大批經(jīng)濟狀況一般、財政收入不豐盈的三四五線城市，其樓市將失去部分動力?。ㄍ扑]閱讀：2019年樓市大局已定:樓市調控會放松嗎?未來3-5年房價走勢如何？）

報道說：

記者*獲悉，在2019年的棚改計劃中，政府購買棚改服務模式將被取消。具體而言，對于新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券*（棚改專項債）為主進行融資。

對此，多位分析人士均表示，叫停政府購買棚改服務模式主要是為了防范隱性債務風險。棚改新三年計劃還將繼續(xù)推進，但棚改規(guī)模和推進力度可能會較之前有所縮小。

估計很多讀者看完，仍然一頭霧水。我來解釋一下：

所謂“棚改”，全稱是“棚戶區(qū)改造”，是政府為改善困難家庭住房條件，而推動的對城鎮(zhèn)危舊住房的改造。在棚改過程中，困難家庭改善了住房，開發(fā)商獲得利潤，政府收獲了稅收和GDP，這是*。成本支出是：城市的密度（容積率）會提高，整體房價會上漲，全社會通過隱性的*來買單，而且是長期買單。

2016年到2017年，三四線城市樓市從“千里冰封”到“炙手可熱”，根本原因是政府實施了貨幣棚改。說白了，央行印錢給地方政府、開發(fā)商（低利息），他們來收購棚戶區(qū)住房，拿到錢的住戶去買新房。這相當于給三四線城市樓市注入了*，但減少了住房，房價自然上漲。上漲刺激大家買買買，于是樓市的車輪開始高速運轉。

到了今年三四線城市“去庫存”完成，房價也漲了很多，于是棚改收緊。先是減少了貨幣棚改的比例，今天這個消息則是說“政府購買棚改服務模式”將取消。

“政府購買棚改服務模式”，是把棚改的成本暫時計入地方預算，將來政府賣地（棚改中政府收回了原棚戶區(qū)土地）還錢。

這種**的好處是，地縣兩級政府具有主動性，可以隨時加大棚改力度。壞處是，有些城市人口增長緩慢，甚至流失，地方財政比較拮據(jù)，如果將來賣地成績不理想，地方政府可能被債務拖垮。而且，這種債務是很難控制的，可能是隱性的。

更值得憂慮的是，一些非棚改項目，可能也被包裝成棚改項目來“購買服務”。這樣，現(xiàn)任的地方官員收獲了政績，把爛攤子留給了后任官員和國家。

國家目前對地方政府舉債的態(tài)度是：可以借錢，但要放在明面上，讓大家看到，受到審計和制約。

地方政府如果希望棚改，可以申請發(fā)行專項地方債（棚改債），來獲得*。但問題是，只有省級政府和計劃單列市才有資格發(fā)行地方債，比如山東省就只有省政府和青島市有資格，如果淄博要發(fā)債，就要向省里申請，然后由省里向財政部申請。至于縣和縣級市，面臨的申請層級就更多。

關鍵是：如果上面認為你的棚改項目可能“入不敷出”，就不會把額度給你，棚改就無法進行。

總之，在棚改*上，三四五線城市被“鎖喉”了！這當然是正確的，否則未來會一地雞毛，而且三四線城市房價還會漲漲漲，*終讓泡沫越吹越大。

此次棚改政策再次收緊，傳遞了一個重要信號：2019年的樓市調控不會放松，國家不希望房價繼續(xù)上漲，而是求穩(wěn)。

這種穩(wěn)不是成交量銳減的穩(wěn)，而是維持一定熱度的穩(wěn)。對于希望三四五線樓市上漲的人來說，這是一個利空，而且是較大利空。未來三四五線城市的樓市將走向何方，還有中長線*價值嗎？我看法是，要區(qū)別對待。我一直主張把三四五線城市分為4類（這個分類常常被別人抄襲）：

1、靠近一線城市、強二線城市的“三四五線城市”，并在有效輻射半徑內。比如廊坊、保定、嘉興、南通、惠州、中山等，這些城市是核心都市圈的成員，也有顯著人口增量，經(jīng)濟也比較活躍，因此不動產(chǎn)值得中長線看好。但如果買，要盡量靠近連接中心城市的地鐵（輕軌站）買。

2、不靠近中心城市，但也有顯著人口增量，城市占位比較理想，是片區(qū)中心的城市，或者被定位為省里的副中心。*典型的是徐州，此外南陽、宜昌、洛陽、九江、湛江、三亞也接近這種狀態(tài)。

3、既不靠近中心城市，也沒有“地利”（交通樞紐）也談不上“人和”（顯著人口增長）“天時”（省里的副中心），但地處中東部，人口基數(shù)巨大，比如濰坊、周口、阜陽、鹽城等，這類城市位置好配套好的房子，也可以長期持有，但金融屬性不大。

4、上述條件都不具備，經(jīng)濟人口增量不大、甚至流失的城市，GDP、人口、*總量等指標都不在全國城市前100名。主要是中西部的地級市，以及很多縣和縣級市，這些城市在棚改政策調整中受到影響*，它們的房價會長期跑輸大盤，而且流動性越來越差，空置率越來越高。

總之，如果全面降低貨幣棚改的力度，禁止政府購買服務的*棚改，三四五線城市的樓市將出現(xiàn)大分化。有增量人口、*支持城市將持續(xù)向上，缺乏支持的將進入裸泳狀態(tài)。（文章來源于：天天說錢   圖片采集于網(wǎng)絡）

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